購買二手房注意事項大全

二手房買賣，對賣家來說，在限購城市要把握買方是否具有購房資格。有些限購城市，對外籍人員要求交社保滿五年，而且要求是已婚的才能購房。其次主要把握買房人的付款方式及征信情況。對那些需要賣掉小房換大房的改善購房者，如果只付定金，首付款還未落實的，也就是小房子還沒有賣掉前的買房人，與這些買房人盡量不簽合同為好。賣房人通常愿意與首付款支付比例比較多，且買房人的征信得到銀行認(rèn)可并已落實銀行貸款的買房人簽訂合同，這樣賣房人在收到買房人首付款后，才放心將房屋過戶到買房人名下，讓買房人辦理二手房貸款手續(xù)后，由貸款銀行將貸款直接打入賣房人的銀行卡上，這種情況下的二手房交易對賣房人才安全、放心。

1、二手房交易是件很繁瑣的事情，所以很多人都要通過中介進(jìn)行購房。買房要選擇較為正規(guī)的中介，看上一個區(qū)域內(nèi)的房子后，先了解下該區(qū)域的基礎(chǔ)價格，評估房價是否合理。為了避免小部分中介報低價吸引客戶，看到中意的房子后一定要多咨詢幾個中介，貨比三家。2、了解二手房屋的土地的真實使用期限，注意是否存在水、電、煤氣費拖欠或者物業(yè)費拖欠的情況。房屋曾經(jīng)是否發(fā)生過一些忌諱的事情，比如兇殺、自殺等。如果房子的價格大大低于市場平權(quán)證的各項明細(xì)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，去到房管局查詢一下該房屋是否已經(jīng)被抵押、被查封，或者存在糾紛。如果產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人不是同一人，就需要對方出示具有法律效力的委托書。

1.關(guān)于買家如何砍價

房子的劣勢，歷史數(shù)據(jù)手到擒來，向?qū)Ψ奖砻鞲鐐儍河绣X，報價有理有據(jù)，當(dāng)然，砍價的時候要遵循市場規(guī)律，視和賣家溝通的態(tài)度，急于出手的可以略低于市場價往下聊，太邪乎了人家可以不賣。

2，.賣家如何應(yīng)對買家的出價

賣方接招前也要對自己的房子近期成交數(shù)據(jù)有一定得了解，重新衡量自己的報價，通過買家的付款方式和付款周期來決定是否劃價，方能可進(jìn)可退，底價記住嘍，藏在心里，莫掛嘴邊，否則丟卒也保不了車了。

3.明確第一需求，學(xué)會取舍

除了參考購房五要素（物業(yè)，開發(fā)商，戶型，地段，價格），建議大家一定準(zhǔn)備個小本，列出自己買房的所有需求，再按照權(quán)重高低排序，我們買房的時候需要犧牲一些需求，比如通勤，裝修，面積，學(xué)校等，而兌掉的這部分需求可能就是要買房子的劣勢，但并不是我們最迫切的需求。

4.樓市平穩(wěn)，堅持先賣后買原則

除了需求的取舍，我們在年底換房時，依然適用先賣后買的策略，理由如下：

1）樓市進(jìn)入穩(wěn)定期，二手房價格出現(xiàn)普降，買方主導(dǎo)市場，房價相對穩(wěn)定，可議價；

2）存量房市場房源相對充足，賣房后選擇充裕；

3）可獲得相對寬裕的時間和賣家博弈，便于把控買房周期；

4）手頭資金寬裕，便于確定置換預(yù)算和目標(biāo)房源；

5）為了騰出指標(biāo)。

5.了解房子的不利因素

房子的不利因素，包含內(nèi)在和外在兩方面，外在的比方說居住感受和周圍環(huán)境，咱看房的時候長長心，跟小區(qū)業(yè)主多聊聊，了解他們實際居住感受，小區(qū)周圍轉(zhuǎn)一圈，高壓線，垃圾場，噪音這些常見問題心里有個底兒；內(nèi)在的也容易，主要看房子性質(zhì)和自身質(zhì)量，比如房子本身內(nèi)部有沒有大的硬傷，管道是否老化，墻體有無裂縫，衛(wèi)生間，廚房，暖氣是重點觀察區(qū)域。房子性質(zhì)指的產(chǎn)權(quán)是否明晰，房本寫了幾個人，戶口遷出時間約定，物業(yè)水電各種費用的交割協(xié)議，這些多留個心眼，簽合同的時候別犯懶，仔細(xì)看看，有疑問的添加補充協(xié)議，要不錢也交了，房子住進(jìn)去了，堵心的還是您。

買二手房是一門技術(shù)活，如果不了解，小心掉坑里。

買新房你面對的是開發(fā)商，你有一大群買房人作為后盾，也可以通過政府桿桿來壯膽。但是二手房你面對的只有房產(chǎn)中介，二手房交易的房東。在不知深淺的情況下，冒然進(jìn)入，風(fēng)險很大。主要的原因如下：

1，中介的生命線就是收取傭金。賣信息給你，協(xié)助你辦手續(xù)，在現(xiàn)行的規(guī)則下，約束它的手段不多。而且，你也摸不透信息真假，吃虧的往往是你。

2，房東作為上家，它的信息真實有效性和應(yīng)對手段多。它可以影響中介，也能影響買家。一個誠信的房主，對交易的安全性非常重要。

3，作為買家，手上的資源最少，很多時候都只是中介傳遞信息，水分多少，有何利弊，你一無所知，只有掏錢的份。所以為了防范風(fēng)險，做好功課很重要。

如何做好功課，有這么幾個方面。

a，了解所買片區(qū)的房子市場價。這個信息可以從網(wǎng)絡(luò)上了解，也可以從小區(qū)居民口中了解。網(wǎng)絡(luò)價格真真假假，需要挑選。

b，對中介的話不要不信，不要全信。他們就是靠交易而生存的。有時候為了交易成功和多拿傭金，往往存在水分和假象。買家一定要守住本心和自己錢包。不著急多聽多問，打破沙鍋問到底，別急著承諾和交錢。多打聽幾家中介，你就很快找到真相。

c，千萬別想著撿漏。如果有漏，中介早撿了。按流程走，往陽光下走，別做小動作想著占小便宜。

d，每一筆錢都要注意安全。自己要想清楚毎一步的利弊得失。在3方的交易中，你力量最弱，想好退路，走進(jìn)一步，退想三步。所有的環(huán)節(jié)要有憑證或者錄音等文件，保護(hù)好自己。

做到這些，你將可以保證不會掉下水而失去游泳機會。

作為賣方來說主要注意三點：（1）實際到手的售房款、（2）手續(xù)流程的時間節(jié)點、（3）資金安全問題。

1、實際到手的售房款。

房價由市場與房屋本身的價值決定，在出售二手房的過程中，由買賣雙方協(xié)商為最終結(jié)果，但是二手房交易中涉及的房產(chǎn)解押費、稅費、中介費等都是計入買賣雙方的購房/售房成本的。

例1：房產(chǎn)解押方式，若房產(chǎn)存在抵押、并且由賣方解押，如果賣方?jīng)]有閑置資金進(jìn)行房產(chǎn)解押，由第三方機構(gòu)進(jìn)行解押的，則需要承擔(dān)一定的房產(chǎn)解押費用；

例2：稅費的承擔(dān)方式，二手房交易過程中賣方的稅有，個人所得稅、增值稅，土地增值稅（商業(yè)房產(chǎn)），各自承擔(dān)交易產(chǎn)生的稅費、還是賣家包稅、或是買家承擔(dān)稅費就很關(guān)鍵了；

例3：中介費的承擔(dān)方式，買賣雙方由誰來支付中介費的問題。

2、手續(xù)流程的時間節(jié)點。

賣方遲遲收不到錢，合同還不構(gòu)成違約；手續(xù)流程一直在排隊，違約又對自己不利。

這是常見的二手房交易案例，對于賣房者來說，無非就是陷入了，合同約定時間節(jié)點的坑。

3、資金安全問題。

房產(chǎn)交易資金不進(jìn)監(jiān)管，進(jìn)入中介公司賬戶、中介業(yè)務(wù)員私人賬戶等，發(fā)生中介公司破產(chǎn)、倒閉、中介跑路現(xiàn)象的，錢拿不到，房子賣不了。

二手房賣買，買家應(yīng)注意如下問題：

一，請賣家出示房屋產(chǎn)權(quán)登記證，買家一定要認(rèn)真審核，看看房屋產(chǎn)權(quán)登記證上有幾個產(chǎn)權(quán)共有人，是否有抵押貸款等。

二，向賣家咨詢未在房屋產(chǎn)權(quán)登記證上署名的共有產(chǎn)權(quán)人情況。賣房必須所有共有產(chǎn)權(quán)同意方可。

三，買家要多渠道了解賣家的房屋是否有法院查封或刑事案件以及債務(wù)糾紛。

四，買家要多渠道了解賣家房屋是否有很不吉利的事發(fā)生。

五，買家要知道賣家賣房的真實原因，以便后續(xù)談價格。

六，買家在簽訂賣買合同前一定要確認(rèn)好購房貸款的事。

七，買家的購房資金一定要存入銀行第三方監(jiān)管賬戶，等房屋過戶好之后一次性付款給賣方。

大家好，我是鄭州本地貸款專員一姐！

很高興回答這個問題，二手房要注意些什么

1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的”兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。

4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。

7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。

8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。

9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)

購買二手房小提示：1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩清。2、需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價房的分配比例。3、簽約過程中應(yīng)注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。4、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。5、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。從買方的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。6、在簽訂合同時，一定要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”購買二手房注意事項大全“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。