搬遷費和安置費補償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村搬遷要分是什么形式搬遷，是新農(nóng)村改造還是棚戶區(qū)改造。

新農(nóng)村改造就是按照400、500、600這個標(biāo)準(zhǔn)或者比這稍微高些執(zhí)行。首先把房子扒了院子拆了，讓你自己找地方住，給你一年或兩年的租金補助，新房子基本上2-3年建成，但常常時間更長，現(xiàn)在改造后新建的基本上都是是小區(qū)樓房，多層或小高層（以前新建的是兩層小別墅），新房子的購買單價大約是1400~2000元。這種情形農(nóng)村搬遷，只是對家中房屋等財產(chǎn)的補償，家中人口的多少對補償無大影響，因而農(nóng)民意見很大，不配合，造成拆遷所需時間長，拆遷能有幾個月甚至是半年，拆遷問題較多，魚水關(guān)系惡化。

相比來說棚戶區(qū)改造條件要優(yōu)厚的多，首先根據(jù)家中人口分配房屋，然后對家中房屋等財產(chǎn)進(jìn)行評估賠償。新建的房屋無需用錢購買或者用很少的錢補差價，這種搬遷，大多數(shù)農(nóng)民很配合，拆遷往往比較順利，拆遷完成時間也短。

以上兩種類型都屬于老家村里周邊村發(fā)生的事，這些都是聽村里人說的。但拆遷的村莊確實有拉著掃黑除惡的條幅，這是親眼所見。

根據(jù)“合村并鎮(zhèn)”，“環(huán)境整治”，“新農(nóng)村建設(shè)”等項目用地的需要，各省市都出臺了相關(guān)的集體土地拆遷補償方案。原則上是以2011年1月21日國務(wù)院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第590號令為基礎(chǔ)，各省市根據(jù)自身情況制定相關(guān)細(xì)則開展工作。

南京市也出臺了《南京市國有土地房屋征收與補償辦法》第318號文，各區(qū)也制定了相關(guān)細(xì)則，我身處江寧動遷第一線，江寧區(qū)目前依照江寧區(qū)第2號文和3號文開展工作。

江寧區(qū)拆遷補償?shù)倪x擇方式有貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其補償標(biāo)準(zhǔn)包括以下幾個方面：

1、搬遷費。每平方50元*認(rèn)定面積（人口認(rèn)定）。保底2000元。

2、過渡費。認(rèn)定面積*（8/9/10，根據(jù)區(qū)號檔位不樣）*36個月（如果貨幣補償12個月）。保底每月2000元每戶。

3、提前搬家獎勵。認(rèn)定面積*410每平方。保底50000元每戶。

4、附屬物及太陽能，空調(diào)等物品的移機費。

5、裝修補償。認(rèn)定面積*500每平方。

6、青苗費補償。以評估公司價格為準(zhǔn)。

7、其他獎勵。

從接手的幾個江寧區(qū)農(nóng)村集體土地拆遷項目來看，拆遷政策照顧到絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人，認(rèn)可度很高，老百姓能真真切切感受到拆遷帶來的紅利！

根據(jù)國家法律規(guī)定由被拆遷人選擇房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)方式。被拆遷房屋和補償房屋的面積以建筑面積計算。房屋拆遷補償方式可以采用房屋補償和貨幣補償兩種。由被拆遷人選擇房屋拆遷補償方式。

　選擇實行房屋拆遷補償?shù)模筛鶕?jù)城市規(guī)劃的建設(shè)工程的性質(zhì)，實行就地或者異地補償。拆遷住宅房屋，拆遷區(qū)域用于住宅房屋建設(shè)、被拆遷人要求實行就地房屋補

　償且按照批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人補償房屋要求的，拆遷人應(yīng)當(dāng)實行就地房屋補償

　房屋拆遷補償依據(jù)商品房價

　新條例規(guī)定，拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，按照就地房屋補償?shù)挠嬎惴椒?，被拆遷房屋面積與住房改善面積之和將按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格結(jié)算拆遷補償金;被拆遷面積與住房改善面積之和不足45平方米的部分，以拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的50%%結(jié)算(但不得低于同期經(jīng)濟(jì)適用房價格)，計入拆遷補償金。

新條例中規(guī)定的拆遷區(qū)域新建商品房銷售價格以房屋拆遷公告發(fā)布之日的房地產(chǎn)市場評估價格確定。以上是對被拆遷人選擇房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的具體方式。

一城一政策 現(xiàn)在大多政策都是貨幣安置

拆遷補償是由當(dāng)?shù)卦u估機構(gòu)，評估以后再做賠償，各地的評估標(biāo)準(zhǔn)不一樣，

作為一個多年從事拆遷工作的筆者，既熟悉本地的拆遷政策， 也比較關(guān)注其他各地的拆遷政策，下面就結(jié)合本地拆遷安置實際和了解到的其他各地拆遷安置政策，作如下答復(fù)，以供參考。

一、關(guān)于國有土地房屋征收的問題

國有土地上的房屋征收補償，首先由拆遷方、被拆遷方選定雙方共同認(rèn)可的評估中介機構(gòu)，對被征收的房屋按其結(jié)構(gòu)、面積，并參照當(dāng)?shù)赝愋再|(zhì)商品房的均價進(jìn)行評估，然后根據(jù)評估的總價值進(jìn)行一次性補償，被拆遷方領(lǐng)取補償費后自行解決住房問題。

簡而言之，國有土地房屋征收，是按“選定中介評估機構(gòu)——中介機構(gòu)進(jìn)行房屋價值評估并出具評估報告——支付房屋征收補償——被拆遷方自行解決住房”這樣的程序進(jìn)行的。

二、關(guān)于集體土地房屋征收安置的問題

集體土地房屋征收安置，是廣大農(nóng)村群眾十分關(guān)心的問題，各地安置的政策、方式與標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等而不同，就筆者接觸和了解的情況來年，主要有以下安置方式：

（一）還建農(nóng)房或重新劃地自建。這種情況已相對較少，但個別地方還有。這種安置方式對安置對象有所限制，只能是本村的農(nóng)業(yè)戶口人員才能選擇。

1.還建農(nóng)房：主要是集中建設(shè)，由被拆遷群眾按規(guī)定選擇相應(yīng)面積的還建房，有按原房屋宅基地面積還房的，也有按現(xiàn)有農(nóng)村人口數(shù)還房的（各地對每人的基本住房面積有規(guī)定，有25平方的，也有30平方的，等等），當(dāng)然要看各地的政策，目前是以現(xiàn)有農(nóng)村人口數(shù)還房的較普遍。

2.重新劃地自建：就是拆遷后根據(jù)被拆遷戶的現(xiàn)有農(nóng)村人口的數(shù)量，在提高原有房屋補償標(biāo)準(zhǔn)，并給予相應(yīng)的建房補助等，由被拆遷群眾在重新劃分的宅基地上自行修建農(nóng)房?？煞譃榧薪ǚ浚ㄦ?zhèn)村規(guī)定集中還建點，劃分宅基地給群眾自建）、分散建房兩種方式。筆者這里就是集中建房，原房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)提高70%（即原磚混房屋的補償每平方米1100元左右），并給予建房補助，老百姓只負(fù)責(zé)建好自己的房屋，集中建房點的所有基礎(chǔ)設(shè)施均由政府負(fù)責(zé)。

（二）限價商品房安置。采用這一安置方式的地方也逐漸減少，筆者這里三年前已淘汰。這種方式是由政府修建商品房，被拆遷群眾按規(guī)定的政策選擇對應(yīng)面積的套房。這種安置方式既有按原房屋宅基地面積還房的，也有按現(xiàn)有人口數(shù)還房的，各地也是按現(xiàn)有人口數(shù)還房的較多（按人口安置的，非農(nóng)戶口的將會打折）。

比如，筆者這里執(zhí)行該政策時，每個安置對象是30平方米，假如被拆遷的一家人是3個農(nóng)村戶口的安置對象，那么就可選一套120平方的，也可選2套各60平方的安置房。

（三）貨幣安置。這是采用得最多的安置方式。這種安置方式其實是在限價商品房安置方式的基礎(chǔ)上變通而來的，只是把每個安置對象應(yīng)安置的面積按當(dāng)?shù)匾话闵唐贩康木鶅r進(jìn)行了現(xiàn)金折算，由安置對象領(lǐng)取貨幣安置款后自行解決其住房問題。

筆者這里已執(zhí)行此政策三年，每個農(nóng)村戶口的安置對象12萬元（即每人30平方的保障住房，當(dāng)時的商品房市場均價約4000元），非農(nóng)戶口的每個安置對象貨幣安置款約6萬元。

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(本文圖片來自于網(wǎng)絡(luò)）

沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。都是隨便給點?？傊疀]有好處到百姓。

導(dǎo)讀：棚戶區(qū)改造年年是攻堅戰(zhàn)，年年都在開展工作，每個地方都在響應(yīng)號召，然而很多咨詢的老百姓一直說項目是棚戶區(qū)改造，但是補償只允許貨幣補償，那么，我們要有疑問了，既然是棚戶區(qū)改造，為什么只能是貨幣補償？為什么沒有產(chǎn)權(quán)置換？不難想象，這很明顯以棚戶區(qū)改造名義拆遷，進(jìn)而商業(yè)開發(fā)用地。那么，到底什么是棚戶區(qū)改造？棚戶區(qū)改造具體流程又是什么？補償尺度又是什么？今天征地拆遷律師團(tuán)隊崔鵬說一說！

一、什么是棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造是中國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。棚戶區(qū)改造安置住房實行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，以原地安置為主，優(yōu)先考慮就近安置。嚴(yán)格意義上講棚戶區(qū)屬于政策并不是法律規(guī)定，棚戶區(qū)，一般指簡易房屋和年久失修房屋集中區(qū)，小區(qū)中缺少規(guī)劃，導(dǎo)致宅院分布凌亂不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋結(jié)構(gòu)簡陋，抗震、防火、防洪性很差，居住嚴(yán)重?fù)頂D，配套功能差、小區(qū)環(huán)境差、道路泥濘、無任何綠化、無公共活動場地、采光通風(fēng)差的集中居住地。從以上我們不難看出棚戶區(qū)特點：居住容積率大、配套功能差、小區(qū)環(huán)境差、房屋年久失修。這也是我們判斷我們的房屋是否屬于棚戶區(qū)改造的定義。

國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）指出：棚戶區(qū)改造的基本原則是公益事業(yè)的定義。

二、什么是棚戶區(qū)改造的具體流程

1、國有房屋

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定：b jybcp

（1）廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證；

（2）對征收補償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見；

（3）組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案；

（4）對于征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行實地調(diào)查；

（5）房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；

（6）作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?；

（7）作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案；

（8）房屋評估；

（9）被征收人簽訂補償協(xié)議。

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2、集體土地上房屋

依據(jù)《土地管理法》《征用土地公告辦法》及各部委最高院司法解釋相結(jié)合的方式

（1）公布擬征地公告；

實施單位：區(qū)縣級主管部門；內(nèi)容：擬征地項目、四至范圍、補償方法、安置途徑、評估機構(gòu)的選擇等等。

（2）入戶調(diào)查

調(diào)查：土地及房屋權(quán)屬、面積、地上附著物、裝修等等。調(diào)查后簽字確認(rèn)人手一份。

（3）聽證會

紅線范圍之內(nèi)的權(quán)屬人參加，并經(jīng)過三分之二同意簽字摁手印（報批征地批準(zhǔn)必備手續(xù)）。

（4）收到征收土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個工作日內(nèi)進(jìn)行征收土地公告

內(nèi)容：征地批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間和批準(zhǔn)用途；被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；辦理征地補償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c。

（5）做出房屋拆遷安置補償方案公告

內(nèi)容：土地補償費、房屋補償費、安置補助費、附著物補償費、裝修補償費等事項。

（6）開聽證會

內(nèi)容：討論房屋拆遷安置補償方案，并經(jīng)過三分之二同意簽字摁手印上報市縣區(qū)政府，并報省或者國務(wù)院備案。

（7）被拆遷人簽訂補償協(xié)議。

三、棚戶區(qū)改造補償尺度

1、國有房屋

貨幣補償

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

產(chǎn)權(quán)置換：

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條與第二十一條的規(guī)定，棚戶區(qū)改造優(yōu)先原地回遷，并拆一換一，即拆你一平米還給你一平米。

2、集體土地房屋

貨幣補償：

因棚戶區(qū)的特點，說明集體土地房屋已納入在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地利用價值高，假如按照農(nóng)村集體土地房屋拆遷：房地分開補償?shù)脑?，?yán)重影響了我們的生活水平。并違反了國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》第二款規(guī)定，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。因此，依據(jù)中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中規(guī)定，在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行。以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費，即宅基地補償費。因此，房屋拆遷貨幣補償參照周邊類似商品房的市場價格（均價）計算。

產(chǎn)權(quán)置換：

參照國有土地房屋征收補償條例原地回遷1：1。

棚戶區(qū)改造是利國利民的大好事，法律制定的流程和補償尺度是一種約束力。老百姓不懂法律不要緊，莫要盲目去任從，聽之任之，及時咨詢專業(yè)征地拆遷律師團(tuán)隊，做到心中有數(shù)。

征地拆遷律師團(tuán)隊崔鵬在此忠告大家：

強拆的非是房子，是你的權(quán)益和尊嚴(yán)；

罪惡內(nèi)心沒有光明，不要奢望它會善待；

補償就在塔尖上，需要方法才能觸摸；

信訪就像求平安，等待老天爺?shù)拈_恩；

不懼他們的違法行徑，所懼我們內(nèi)心的懦弱；

天下沒有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）

以上是律師為大家講解的關(guān)于”搬遷費和安置費補償標(biāo)準(zhǔn)“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。