小區(qū)地上停車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)嗎

現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位成了很多有車(chē)族購(gòu)房頭疼的一件事情，不僅僅是車(chē)位價(jià)格昂貴，很多時(shí)候是重金難求，因?yàn)樾^(qū)面積有限，車(chē)位有限，這也造成了很多開(kāi)發(fā)商不合理買(mǎi)賣(mài)，很多業(yè)主不清楚相關(guān)法律法規(guī)，在車(chē)位購(gòu)買(mǎi)方面經(jīng)常出現(xiàn)糾紛和困惑。下面總結(jié)五點(diǎn)注意事項(xiàng)，以供消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)作為參考：

一，看能否辦理產(chǎn)權(quán)證。業(yè)內(nèi)人士指出，衡量車(chē)位、車(chē)庫(kù)可否銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證，若購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)不能辦理產(chǎn)權(quán)證，則說(shuō)明該車(chē)位或車(chē)庫(kù)是不能銷售的。

二，租賃車(chē)位有限期20年。租賃車(chē)位、車(chē)庫(kù)最長(zhǎng)有效期只有20年。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。”

三，人防車(chē)庫(kù)禁止買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)現(xiàn)行的小區(qū)規(guī)劃法規(guī)，小區(qū)共用場(chǎng)地、計(jì)入公攤面積的車(chē)位和車(chē)庫(kù)屬全體小區(qū)業(yè)主所有，人防工程等配套設(shè)施也是禁止買(mǎi)賣(mài)的，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司無(wú)權(quán)出售。

四，買(mǎi)車(chē)位不能用公積金貸款。購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的時(shí)候不能使用公積金貸款。銀行有關(guān)工作人員解釋，按國(guó)家住房公積金管理?xiàng)l例，住房公積金是單位和職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，應(yīng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修和裝修(新增)自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。因此，在現(xiàn)行法律法規(guī)條件下，公積金貸款不能用于購(gòu)買(mǎi)除自住房以外的東西，當(dāng)然就不能用于購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)。

五，應(yīng)將車(chē)位相關(guān)細(xì)則寫(xiě)進(jìn)合同。業(yè)內(nèi)人士指出，為了避免不必要的糾紛，購(gòu)房者最好將車(chē)位細(xì)則寫(xiě)進(jìn)合同。如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房預(yù)售合同的時(shí)候，如果車(chē)位和房屋是一并購(gòu)進(jìn)的，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商就車(chē)位的范圍、車(chē)位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等情況在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中約定清楚，最好配有平面圖。購(gòu)房者如果是先買(mǎi)房再買(mǎi)車(chē)位的，則可與開(kāi)發(fā)商另行簽訂合同，就上述詳細(xì)事項(xiàng)都應(yīng)有具體說(shuō)明，并將合同另行備案。

這是一個(gè)偽命題！

物業(yè)公司在小區(qū)沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)，何談物業(yè)公司賣(mài)車(chē)位？

誰(shuí)要物業(yè)公司出售的產(chǎn)權(quán)車(chē)位必定是受騙了，也說(shuō)明自己就是“傻B”。

要看小區(qū)地下停車(chē)位屬于哪種性質(zhì)的，小區(qū)車(chē)位大體上有三種，有產(chǎn)權(quán)車(chē)位，人防車(chē)位，無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位。

有產(chǎn)權(quán)車(chē)，產(chǎn)權(quán)在誰(shuí)名下就是誰(shuí)的，產(chǎn)權(quán)人愿意賣(mài)，就可以買(mǎi)。

第二種人防車(chē)位，產(chǎn)權(quán)屬于政府。利用人防工程改建的車(chē)庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有，這一類型的車(chē)位。

第三種無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，要看規(guī)劃。

《物權(quán)法》對(duì)地下車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題采納了“約定歸屬說(shuō)”的觀點(diǎn)，即在目前現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)事人通過(guò)合同方式約定車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬：“只要地下停車(chē)位不屬于地下人防工程，只要是由開(kāi)發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌?chē)庫(kù)的成本中，而且地下車(chē)位的面積未計(jì)入公攤面積，那么即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的地下車(chē)位也受到法律的保護(hù)。”

2、《物權(quán)法》第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地下或者地上分別設(shè)立”的規(guī)定，終于確立了建設(shè)用地可分為地上、地表、地下不同層面的使用權(quán)。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條：

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條第二款規(guī)定：

國(guó)家鼓勵(lì)、支持企事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

3、地下車(chē)位不可出售的條件：

開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)銷售地下車(chē)庫(kù)，要看車(chē)庫(kù)是屬于全體業(yè)主所有還是屬于開(kāi)發(fā)商投資興建的建筑物，滿足以下條件之一的，車(chē)庫(kù)屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售：

(1) 開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車(chē)庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi);

(2) 開(kāi)發(fā)商把建造地下車(chē)庫(kù)的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)；(3)根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，將建車(chē)庫(kù)作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。

如果有上述情況之一，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售該車(chē)庫(kù)。如果沒(méi)有上述情況，投資興建該類地下車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)此享有專有使用權(quán)，有權(quán)出售該地下車(chē)庫(kù)，這時(shí)，作為購(gòu)買(mǎi)地下室汽車(chē)位的小區(qū)住戶可以要求開(kāi)發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的車(chē)庫(kù)銷售許可證或物價(jià)局出具的車(chē)庫(kù)未列入建安成本的證明。

備注：

民用建筑地下車(chē)位在政府的建筑區(qū)域規(guī)劃中明確規(guī)定為全部或部分人防面積的，該地下車(chē)位的權(quán)屬單位為政府或市（區(qū)）人防辦，但開(kāi)發(fā)商在和平時(shí)期享有管理和使用的權(quán)利，由政府或人防辦開(kāi)具的使用證書(shū)證明其享有的權(quán)利

物業(yè)僅僅是小區(qū)的安保維護(hù)的服務(wù)窗口，小區(qū)停車(chē)位屬于小區(qū)全體業(yè)主的，物業(yè)哪來(lái)的售賣(mài)屬于小區(qū)內(nèi)部停車(chē)位權(quán)利呢…相關(guān)事宜建議請(qǐng)教專業(yè)律師…

謝邀請(qǐng)。

物業(yè)公司無(wú)權(quán)出售地上、地下停車(chē)位(庫(kù))。

明確納入業(yè)主公攤面積的共用場(chǎng)所如果被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)改造成停車(chē)位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，出租或物業(yè)收取車(chē)位費(fèi)剩余收益也要?dú)w全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)無(wú)權(quán)力對(duì)外出售。

對(duì)于地下停車(chē)位開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)出售，要看開(kāi)發(fā)商是否把地下建筑面積計(jì)算在小區(qū)建設(shè)公攤面積之內(nèi)，地下車(chē)庫(kù)成本是否算在了住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)，如果是這種情況成立，開(kāi)發(fā)商都無(wú)權(quán)出售，物業(yè)算哪盤(pán)菜?至于人防辦產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商只是享有管理和使用的權(quán)力。

可以買(mǎi)。

在許多城市，地下車(chē)位都不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，但不能辦理產(chǎn)權(quán)證并不代表不可以對(duì)外銷售。不能辦證，開(kāi)發(fā)商依然擁有地下車(chē)位的所有權(quán)和處置權(quán)，所以對(duì)外銷售不存在任何法律障礙，除非有特別限制，比如地下人防工程，盡管是由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，但屬于國(guó)有資產(chǎn)，禁止對(duì)外銷售的。

至于通過(guò)銷售代理公司來(lái)進(jìn)行銷售，這個(gè)沒(méi)有影響，要注意銷售合同必須以開(kāi)發(fā)商的名義與您簽訂，銷售發(fā)票也必須是開(kāi)發(fā)商出具，由于不能辦理產(chǎn)權(quán)證，所以這些資料要注意保存。

至于是否購(gòu)買(mǎi)，這個(gè)關(guān)鍵看個(gè)人需求。

從土地出讓的角度來(lái)看，以2019年的貴陽(yáng)樓盤(pán)綜合案例來(lái)說(shuō)，

1 土地出讓的僅是地上部分的使用權(quán)，也就是說(shuō)地面車(chē)位的使用權(quán)利，都伴隨房屋的出售轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，歸屬全體業(yè)主所用，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)單方面出售行為。

2 而在樓盤(pán)的具體規(guī)劃中，地面以下的車(chē)位還包括地下車(chē)庫(kù)、人防工程兩大類。其中

• 地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)，可由房開(kāi)向業(yè)主出租使用，包括按月支付的短租，以及長(zhǎng)期的租賃，也就是一般常說(shuō)“賣(mài)車(chē)位”。而實(shí)際上，業(yè)主得到的僅僅是使用權(quán)，并且按照合同法的規(guī)定單次最長(zhǎng)不超過(guò)20年；

• 而人防工程，在非戰(zhàn)時(shí)可以用作車(chē)位，按照誰(shuí)投入、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)收益的主張，可由開(kāi)發(fā)商加以改造用作車(chē)位。

3 其實(shí)，目前“車(chē)位出售”矛盾產(chǎn)生的焦點(diǎn)，還是住宅車(chē)位配比存在不足，車(chē)子多了，位子少了，引發(fā)業(yè)主的普遍擔(dān)心。而還存在爭(zhēng)議的核心點(diǎn)，說(shuō)白了就是“地下車(chē)位，業(yè)主買(mǎi)到的是什么？”

• 而目前大城市新建中大型小區(qū)的商品住宅，地下車(chē)位普遍得不到辦理產(chǎn)權(quán)。所以，業(yè)主從開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)到的，僅僅是長(zhǎng)期的“使用權(quán)”。

• 比較常見(jiàn)的現(xiàn)象是，開(kāi)發(fā)商隨意出讓車(chē)位的使用權(quán)，讓小區(qū)以外的人占了便宜。對(duì)此，各地區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定中都有約束，如果在車(chē)位配比不夠，或者不能充分滿足業(yè)主使用的前提下，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)將小區(qū)的車(chē)位短租/長(zhǎng)租的使用權(quán)，出讓給非小區(qū)的人使用。

• 目前，城市綜合體的建設(shè)比較普遍，有些地下車(chē)位是由商品住宅的住戶，與購(gòu)物中心消費(fèi)者，寫(xiě)字樓辦公共同使用。這種情況，就應(yīng)當(dāng)明確保障住戶使用的前提下，再滿足商業(yè)用途的使用。

4 最后回到物權(quán)法的角度來(lái)看，出售的前提是能夠辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明，如果房開(kāi)能夠獲得產(chǎn)權(quán)，那么自然就有權(quán)出售。如果不能，也就不應(yīng)當(dāng)稱作“出售車(chē)位”，而只是“出讓車(chē)位使用權(quán)”。以上回答供參考，謝謝。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”小區(qū)地上停車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。