債務(wù)人往往債務(wù)纏身，僅有的房產(chǎn)被法院查封了。后起訴的債權(quán)人只好對該房產(chǎn)申請輪候查封。法官看到房屋上有查封，大多會告訴房屋買受人：該案因為有查封在，沒有辦法判決繼續(xù)履行強制過戶，因為在法律上履行不能。

房產(chǎn)輪候查封什么意思

顧名思義，排隊等候的意思。輪候查封只是輪候，還沒有查封。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第91條規(guī)定，兩個以上查封機關(guān)查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)法律文書的機關(guān)辦理查封登記，對后送達(dá)執(zhí)行文書的機關(guān)辦理輪候查封登記。

也就是說，真正的查封只能有一個文書管用，輪候查封其實并沒有封到東西，只是在后面排隊。如果有一天首封很幸運解封了，才輪到輪候查封自動變?yōu)槭追狻６逸喓虿榉庾優(yōu)槭追庵螅榉馄谙奘菑淖優(yōu)槭追饽翘扉_始計算的。

房屋上有查封無法過戶的情況，有如下幾個特點：

第一，它是其他案件的查封。也就是說是本案(繼續(xù)履行房屋買賣合同之訴)以外的案件的查封;

第二，過戶前發(fā)現(xiàn)房屋上有查封，但買受人并沒有提起訴訟;

第三，或買受人提起了訴訟，訴請法院判決繼續(xù)履行房屋買賣合同，但是并沒有進(jìn)行訴訟保全，然后訴訟進(jìn)行到一半房屋被其他案件查封了;

第四，或買受人提起了繼續(xù)履行合同之訴并在第一時間保全了房屋，但是仍然晚了一步，其他案件在本案查封之前已查封了房屋，也就是說查封順位排在本案查封前面的，可能這樣的查封還不止一個。

輪候查封的房產(chǎn)如何執(zhí)行

第一、輪候查封的債權(quán)人已經(jīng)取得生效法律文書且已經(jīng)進(jìn)入強制執(zhí)行程序;

第二、輪候查封的債權(quán)人對于首輪查封的房產(chǎn)具有優(yōu)先受償權(quán)(如該房屋已經(jīng)抵押給債權(quán)人)，需要提交相應(yīng)的法律文書和證明材料;

第三、房產(chǎn)被查封已經(jīng)超過60日，首封法院尚未發(fā)布拍賣、變賣程序;

第四、輪候查封的債權(quán)人可以申請執(zhí)行法院將首封法院查封的房產(chǎn)移送執(zhí)行本院執(zhí)行，由執(zhí)行法院向首封法院出具商請移送執(zhí)行函，首封法院應(yīng)15日之內(nèi)出具移送函并將首封房產(chǎn)移送執(zhí)行;

第五、如果法院之間就移送查封房產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以逐級報請雙方共同的上級法院指定該房產(chǎn)的執(zhí)行法院。

輪候查封視作不能清償

法院對于擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)任的判決，多數(shù)都會有這樣的表述“在債務(wù)人不能清償時承擔(dān)**責(zé)任”，這樣在執(zhí)行程序中就產(chǎn)生了執(zhí)行財產(chǎn)先后的順序之分，申請對擔(dān)保人的財產(chǎn)采取強制措施的前提是，債務(wù)人不能清償本案債務(wù)。那么何種情況下能夠視作不能清償?輪候查封的財產(chǎn)無法執(zhí)行處置變現(xiàn)，是否可以視作不能清償呢?本次分享一個案例可以給我們一些啟示。

【裁判規(guī)則】

輪候查封對債權(quán)清償具有不確定性，視為不能清償，可以執(zhí)行第二順位擔(dān)保人的財產(chǎn)。

【案例介紹】

1、最高人民法院(2016)最高法民再335號民事判決：一、鄭某某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)償還李某某借款本金7000萬元及利息;二、鄭某某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償李某某律師費769000元;三、百盛公司對上述第一項、第二項鄭某某不能清償部分的二分之一承擔(dān)責(zé)任。

2、上述判決生效后，由于鄭某某、百盛公司未依照判決履行還款義務(wù)，李某某于2017年3月8日向汕頭中院申請恢復(fù)強制執(zhí)行，該院裁定凍結(jié)并拍賣百盛公司在東莞市××明珠學(xué)校享有的投資權(quán)益，裁定拍賣百盛公司位于廣東省××鎮(zhèn)××村土地使用權(quán)。

3、原審法院再查明，汕頭中院輪候查封了被執(zhí)行人鄭某某的下列財產(chǎn)：位于廣東省東莞市××社區(qū)茶××村的二處土地使用權(quán);位于廣東省東莞市××社區(qū)茶××村的二處房產(chǎn);位于廣東省東莞市××鎮(zhèn)別墅區(qū)××房產(chǎn);位于廣東省東莞市××鎮(zhèn)××房產(chǎn);四輛小型汽車。另凍結(jié)了鄭某某在5家銀行的存款合計1778.25元。

4、復(fù)議申請人百盛公司認(rèn)為，法院在申請執(zhí)行人李某某未對鄭某某采取任何債務(wù)追償及執(zhí)行申請的情況下，直接越過第一順序債務(wù)人鄭某某，對百盛公司申請執(zhí)行，程序違法嚴(yán)重，應(yīng)予糾正。

【法院認(rèn)為】

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》第七條規(guī)定，“主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一。”上述司法解釋所指的擔(dān)保人承擔(dān)的責(zé)任份額上限為二分之一，是債務(wù)人不能清償部分的二分之一，而不是債權(quán)人全部損失的二分之一。“不能清償部分”指債務(wù)人在債務(wù)到期后清償債權(quán)的剩余部分，與債務(wù)人是否還有清償能力有關(guān)。債務(wù)人仍有清償能力的，仍應(yīng)先執(zhí)行債務(wù)人的財產(chǎn)。但民事執(zhí)行中也無需等到債務(wù)人財產(chǎn)全部受執(zhí)行后才能執(zhí)行擔(dān)保人的財產(chǎn)。判斷“不能清償”應(yīng)以債務(wù)人方便執(zhí)行的財產(chǎn)是否受執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，方便執(zhí)行的財產(chǎn)已經(jīng)受執(zhí)行的，債務(wù)剩余部分即為不能清償?shù)牟糠帧Ａ硗猓蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》第一百三十一條規(guī)定，“本解釋所稱‘不能清償’指對債務(wù)人的存款、現(xiàn)金、有價證券、成品、半成品、原材料、交通工具等可以執(zhí)行的動產(chǎn)和其他方便執(zhí)行的財產(chǎn)執(zhí)行完畢后，債務(wù)仍未能得到清償?shù)臓顟B(tài)。”

本案中，汕頭中院在執(zhí)行過程中，輪候查封了被執(zhí)行人鄭某某的二處土地使用權(quán)和四處房產(chǎn)。輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封;查封法院對查封的土地使用權(quán)、房屋等財產(chǎn)全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效;查封法院對查封的財產(chǎn)部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。因此，輪候查封的財產(chǎn)是否可供本案清償債權(quán)，存在不確定性。本案中鄭某某名下方便執(zhí)行的財產(chǎn)僅1778.25元銀行存款，其余輪候查封的土地使用權(quán)、房產(chǎn)、車輛，均不屬于方便執(zhí)行的財產(chǎn)。綜上，復(fù)議申請人百盛公司關(guān)于執(zhí)行法院在未執(zhí)行完畢鄭某某的被查封財產(chǎn)便直接執(zhí)行擔(dān)保人百盛公司的財產(chǎn)與最高人民法院的再審判決相悖的主張，與上述司法解釋的規(guī)定不符，本院不予支持。

【案例來源】

東莞市百盛投資發(fā)展有限公司、李某某、鄭某某其他案由執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書【廣東省高級人民法院(2019)粵執(zhí)復(fù)546號】

在實踐當(dāng)中，存在執(zhí)行順位的情況比較多，不僅包括被判決承擔(dān)補充責(zé)任的情形，還包括很多執(zhí)行追加的情形。特別是在執(zhí)行追加程序中，法官往往嚴(yán)格按照《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中變更、追加當(dāng)事人若干問題的規(guī)定》(法釋[2016]21號)的規(guī)定進(jìn)行審查認(rèn)定，因此多數(shù)情況下申請執(zhí)行人需要舉證被執(zhí)行人對債務(wù)“不能清償”。

一般情況下，法官在首次強制執(zhí)行中對被執(zhí)行人的財產(chǎn)查詢完畢后，不能履行債務(wù)時，經(jīng)與申請人溝通同意法官會做出“終結(jié)本次執(zhí)行程序”的裁定，普通情況下被執(zhí)行人被“終結(jié)本次執(zhí)行程序”后，即可視為法律意義上的“不能清償”或“不足以清償”。

以上是律師為大家講解的關(guān)于“房產(chǎn)輪候查封什么意思”的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。