土地價(jià)格計(jì)算方法

一、土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，也叫地價(jià)，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，即地租的資本化。我國(guó)的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。 二、土地價(jià)格 高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。 1、用公式表示：土地價(jià)格=地租÷利息率。 2、所以，土地價(jià)格實(shí)際上是按利息計(jì)算的地租購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權(quán)利可取得不同的土地收益，也會(huì)有相應(yīng)不同的土地價(jià)格。 3、由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價(jià)格與一般物品的價(jià)格相比，有其自身的特性：價(jià)格基礎(chǔ)不同；形成時(shí)間不同；土地價(jià)格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價(jià)形成市場(chǎng)的不充分性；地價(jià)呈總體上升趨勢(shì)；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。

樓面價(jià)的計(jì)算公式為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。樓面價(jià)是指房?jī)r(jià)中的樓面土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系，一是土地本身的價(jià)格，二是規(guī)劃容積率。計(jì)算時(shí)要包括各種購(gòu)買(mǎi)土地是所發(fā)生的費(fèi)用；容積率就是用用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，樓面價(jià)簡(jiǎn)介;樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系;1、樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。商品房的最終售價(jià)包括了樓面價(jià)，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候指出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。2、而一般情況下，樓面價(jià)和房?jī)r(jià)呈正比例關(guān)系，樓面價(jià)高的房子房?jī)r(jià)肯定貴，房?jī)r(jià)一般為樓面價(jià)的2～3倍。但實(shí)際情況中也會(huì)有不成比例的情況：

劃撥土地?zé)o年限，出讓土地有年限。土地還原率不變且大于零，土地使用年期無(wú)限的土地價(jià)格計(jì)算公式：P=a/r.P為土地價(jià)格，a為土地純收益，r為土地還原率。土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式為：P=a/r*[1-1/(1+r)n次方]。n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

答：(1)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：

基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2

式中：K1——期日修正系數(shù)

∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和

K2——年期修正系數(shù)

(2)成本逼近法

成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。

其基本計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益

(3)市場(chǎng)法

市場(chǎng)比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

土地價(jià)格根據(jù)該地塊三年來(lái)的產(chǎn)出，地面作物，地區(qū)價(jià)值評(píng)估算出。

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民的耕地被征收的，補(bǔ)償項(xiàng)目應(yīng)該包括以下幾項(xiàng)。

1.土地補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)算方法是被征收的土地前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，在農(nóng)村每畝地年產(chǎn)值大概在2000元左右，拿最高的10倍算下來(lái)，土地補(bǔ)償可以得到2萬(wàn)元。2.安置補(bǔ)助費(fèi)，計(jì)算方法是需要安置的人口數(shù)乘以土地年產(chǎn)值乘以征收倍數(shù)，征收倍數(shù)是4-6倍。3.青苗補(bǔ)助費(fèi)，這個(gè)各省規(guī)定都不一樣，大概也都是每畝1000元左右。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);二、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

土地價(jià)格估算，您肯定結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，周邊環(huán)境，進(jìn)行踩盤(pán)，縱觀橫觀，進(jìn)行對(duì)比，千萬(wàn)不可盲目定位定價(jià)！這可是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值哦！

以上是律師為大家講解的關(guān)于”土地價(jià)格計(jì)算方法“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。