農(nóng)村土地能過戶嗎

你好，可以過戶。 承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。

問: 城里人買農(nóng)村宅基地，應該怎么過戶？

答: 由于《土地管理法》修訂已通過全國人大審核，新的《土地管理法》將于2020年1月1日起實施，目前農(nóng)村宅基地政策正處于改革過度期，這個問題阿洪分開回答。

2019年12月31日以前的政策。

也就是說，在2019年12月31日以前，城里人買農(nóng)村宅基地，是不能過戶登記的。舊法規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，本村村民才有使用權(quán)，禁止城市人到農(nóng)村購買宅基地，城市人私自違法到農(nóng)村購買宅基地的，相關部門不得為其辦理過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記。所以，按照修訂前的法律，城市人購買農(nóng)村的宅基地不能確權(quán)過戶登記。

2020年1月1日以后的政策。

為了貫徹落實中央一號文件精神關于推進農(nóng)村土地制度改革，2019年國家對原有《土地管理法》進行了一系列修訂，并于2019年8月由全國人大常委會審核通過，將于2020年1月1日起實施。新修訂的《土地管理法》規(guī)定，符合地方土地規(guī)劃的條件下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營建設用地入市。也就是說，農(nóng)村的集體經(jīng)營性建設用地、公益設施建設用地和宅基地可以跟國有土地同價同權(quán)進入土地市場進行流轉(zhuǎn)交易。

那么城里人買農(nóng)村宅基地怎么過戶？

首先、必須符合地方土地規(guī)劃。

也就是說城市人到農(nóng)村購買的宅基地要符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，比如，不得購買農(nóng)用耕地和良田建房，不得在政府規(guī)劃即將征收的土地上建房，不得在鄉(xiāng)村公路及街道規(guī)劃兩則規(guī)定的面積內(nèi)買地建房，城市人不得在農(nóng)村占用耕地修建別墅大院和私人會所等，違反一系列規(guī)定，即使在農(nóng)村購買宅基地也無法辦理過戶登記的。符合地方土地規(guī)劃的，可以按照宅基地確權(quán)的過戶程序辦理過戶手續(xù)。

其次、宅基地過戶的程序。

由宅基地買賣雙方到村委員會申請，購買方向村集體支付土地出讓金后，村委會出具符合宅基地轉(zhuǎn)讓條件的有效證明，持村委會出具的相關證明和買賣雙方的相關身份及宅基地證件到鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理部門辦理過戶登記，銷毀賣方原有宅基地證，頒發(fā)買方新的宅基地使用證。值得注意的是城市人購買農(nóng)村宅基地是有一定出讓期限的，一般為70年，城市人購買農(nóng)村宅基地不但要支付農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地的費用外，辦理過戶手續(xù)還要向村集體支付一定土地出讓金，土地出讓期限到期了，還想繼續(xù)使用宅基地，還得向村集體續(xù)交土地出讓金。說白了，農(nóng)村宅基地入市，跟城市商品房買賣是一樣的，城市商品房的土地出讓金由開發(fā)商批地時向國家繳納，農(nóng)村宅基地出讓金由購買人向村集體繳納。所以，農(nóng)村宅基地入市后，會給村集體帶來才產(chǎn)性收入，增加集體資產(chǎn)收益，對農(nóng)民是一種好事。

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農(nóng)村村民一戶只能在本集體組織范圍內(nèi)有一處宅基地，非本集體組織的成員和城鎮(zhèn)人口不得在農(nóng)村通過交易轉(zhuǎn)讓的方式取得宅基地使用權(quán)。在這種情況下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)很難通過合法過戶的方式取得，但在實際生活中又確實存在這種“交易”，這就是“小產(chǎn)權(quán)房”的由來。所以，你所說的“鄰居簽字”或許是當?shù)氐囊恍巴琳摺倍选?

你好：可以過戶的。

土地確權(quán)后可以轉(zhuǎn)讓。在農(nóng)村土地中，以家庭承包方式承包的土地可以依法進行土地流轉(zhuǎn)，其中流轉(zhuǎn)方式之一即為轉(zhuǎn)讓。但是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓有比較多的政策限制，首先，轉(zhuǎn)讓的雙方必須同屬于統(tǒng)一集體組織，并且轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過發(fā)包方的同意。必須要注意的是，土地轉(zhuǎn)讓后你會失去土地的承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方會與接收轉(zhuǎn)讓的人簽訂新的承包合同，所以簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前請務必考慮清楚。

不能，農(nóng)民只有使用種植權(quán)，沒有處置權(quán)。

問: 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？

答: 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的。

依據(jù)《土地承包法》第三十四條　經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以將全部或者部分的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關系即行終止。

首先、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)需經(jīng)土地發(fā)包方同意。

土地發(fā)包方是指具有土地所有權(quán)的本村集體經(jīng)濟組織，一般是指村委會或者村民小組。村民轉(zhuǎn)讓承包地原則上要經(jīng)村委會或者村民小組同意并備案登記。一般來說只要村民轉(zhuǎn)讓土地的行為合法，村委會或者村民小組是必須要同意的，并予以轉(zhuǎn)讓備案登記。如果轉(zhuǎn)讓行為不合法，村委會或者村民小組肯定不能同意，不予備案登記，未經(jīng)土地發(fā)包鄉(xiāng)同意私自轉(zhuǎn)讓土地的行為，不受法律保護。

其次、土地承包經(jīng)營權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給本村村民。

農(nóng)村土地屬于本村集體所有，村民轉(zhuǎn)讓土地不能改變土地集體所有權(quán)的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓給本村有土地承包資格權(quán)的村民，土地仍然屬于集體所有，所以是合法的。將土地轉(zhuǎn)讓給外村人或者城市人，土地所有權(quán)性質(zhì)就改變了，所以，《土地管理法》規(guī)定，禁止農(nóng)民將承包地出售給城市人，禁止城市人到農(nóng)村購買土地，土地承包經(jīng)營權(quán)不得跨村轉(zhuǎn)讓。私自違法轉(zhuǎn)讓的，土地承包經(jīng)營權(quán)無法辦理確權(quán)登記和過戶手續(xù)。

再次、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)需要依法過戶登記。

特別是已經(jīng)進行土地確權(quán)登記的承包地，轉(zhuǎn)讓后必須依法進行過戶，變更土地承包經(jīng)營權(quán)，如果不變更土地承包經(jīng)營權(quán)，法律只承認土地承包經(jīng)營權(quán)證書上的承包數(shù)據(jù)記錄，轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)讓雙方要依法到土地管理部門申請將轉(zhuǎn)讓人的承包地變更到受讓人的戶頭上，受讓人需與土地發(fā)包方重新簽定土地承包協(xié)議。當然只有合法的轉(zhuǎn)讓行為才能依法過戶登記，受認人才能與土地發(fā)包方重新簽定土地承包協(xié)議。

總之，土地承包經(jīng)營權(quán)只能在合法的條件下才能轉(zhuǎn)讓，違法轉(zhuǎn)讓不受法律保護，不能辦理過戶手續(xù)或確權(quán)登記。

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嚴格的說，在目前情況下，農(nóng)村宅基地不可以過戶，也不可以繼承，但農(nóng)村的房屋可以過戶，也可以繼承，而根據(jù)宅基地使用權(quán)隨房變更的原則，宅基地的使用權(quán)是可以變更的。

自1962年農(nóng)村人民公社六十條正式頒布后，農(nóng)村所有的土地都收歸集體，宅基地所有權(quán)也歸集體所有，不過農(nóng)民可以通過申請獲得免費使用權(quán)。在初期宅基地管理政策不完善的情況下，農(nóng)村的住房可以隨意買賣，老輩去世后也可以自然傳給下一代，不必辦理任何手續(xù)，而宅基地的使用權(quán)一直是歸房屋主人所有的。而這期間，農(nóng)村宅基地經(jīng)過了幾次辦證確權(quán)，在辦證時便會根據(jù)當時的所有人重新確定宅基地使用權(quán)，也這是相當于宅基地過戶和繼承。

但是，現(xiàn)在宅基地管理政策越來越歸，確定了農(nóng)村宅基地一戶一宅的基本政策，并且嚴格規(guī)定城鎮(zhèn)戶口不準到農(nóng)村買房，而農(nóng)村戶口之間的房屋買賣也受到嚴格限制。農(nóng)村超出一戶一宅規(guī)定的閑置房屋，只有賣給本集體經(jīng)濟以內(nèi)達到不一戶一宅標準的缺房農(nóng)民，并且這種買賣行為要通過村委會同意確認，方可辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。而隨著房產(chǎn)過戶，根據(jù)宅基地地隨房走的政策，宅基地的使用權(quán)也就自動過了戶。

在新政策下，對于農(nóng)村住房的繼承沒有限制，不管繼承人是什么戶口，在哪里居住，都可以依法繼承農(nóng)村父母遺留下的房屋，并可依法過戶。隨著繼承權(quán)落實，宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)到繼承人名下。但是，這種繼承關系中，宅基地的使用權(quán)是不一樣的。對于子女是農(nóng)村戶口，自己沒有宅基地情況下，繼承來的房產(chǎn)，其宅基地使用權(quán)可以是永久使用，沒有限制。而對于繼承人是城鎮(zhèn)戶口，或者雖是農(nóng)村戶口，但已經(jīng)達到一戶一宅標準，繼承下來的房產(chǎn)涉及到的宅基地使用權(quán)是長期的，這種房屋不允許翻建，到房屋老舊坍塌無法使用時，村集體可以收回這房屋的宅基地使用權(quán)。

所以，嚴格地講，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的過戶和繼承，只是根據(jù)地隨房走的政策進行的一種變更，使用權(quán)根據(jù)不同情況進行確定，而所有權(quán)永遠是歸村集體的。

土地歸國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。因此城鎮(zhèn)戶口居民不能購買土地，也不能夠買農(nóng)村土地上附著的房屋。雖然現(xiàn)在的確有不少買賣農(nóng)村房屋的現(xiàn)象，也有村委會出具的所謂“房產(chǎn)證”，但都得不到法律保護。《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上住房后，不得再次申請宅基地。因此當賣方無房或面臨拆遷補償時，就會主張買賣行為無效，如訴至法院，一般的結(jié)果就是判決賣方退還買方的房款，這樣買方只會得不償失

土地歸國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。因此城鎮(zhèn)戶口居民不能購買土地，也不能夠買農(nóng)村土地上附著的房屋。雖然現(xiàn)在的確有不少買賣農(nóng)村房屋的現(xiàn)象，也有村委會出具的所謂“房產(chǎn)證”，但都得不到法律保護。《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上住房后，不得再次申請宅基地。因此當賣方無房或面臨拆遷補償時，就會主張買賣行為無效，如訴至法院，一般的結(jié)果就是判決賣方退還買方的房款，這樣買方只會得不償失。

農(nóng)村集體土地是不能買賣的。雖然村委會同意了，但也不合法，不受法律保護。以后如果拆遷，從法律的角度講是可以不給予補償?shù)摹?/p>

牛犇 推薦于：2016-01-30

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滿意回答

不合法的，，土地禁止買賣的，可以通過租賃的方式，你那是耕地，還要先通過變更土地用途，如果你那是屬于基本農(nóng)田的。就不能變更。。。 只有一般農(nóng)田才可以的。。要經(jīng)過國土局和鄉(xiāng)政府，你個人是無權(quán)的。。

以上是律師為大家講解的關于”農(nóng)村土地能過戶嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。