買房時，簽購房合同需要注意什么？

絕大多數(shù)的人一生中也許只會購買一次房屋，所以對于買房都沒有相關(guān)的經(jīng)驗，現(xiàn)就在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)、如果不注意會造成損失或帶來不必要麻煩的八個事項向大家作一下簡單的介紹，僅供參考。

在向開發(fā)商購買商品房時有以下四個事項需要注意：

第一、在開發(fā)商提供的合同書中，對購房者不能按期付款的違約責(zé)任，會約定為購房者按逾期額每日支付萬分之二的違約金，而對開發(fā)商不能按期交房或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，卻約定為開發(fā)商按購房者已支付房款的萬分之二支付違約金，由于沒有“每日”二個字，開發(fā)商無論逾期交房或逾期辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證多久，都只支付購房者已付房款萬分之二的違約金，實在是個顯失公平的陷井。所以購房者一定要在開發(fā)商的違約責(zé)任中加上“每日”二字。

第二、依據(jù)法律規(guī)定，在沒有約定的情況下，如果房屋的面積超過約定面積的3%以上，超過3%以上的部份購房者無需支付房款，如果房屋的面積小于約定面積的3%，小于3%的部份，開發(fā)商應(yīng)雙倍退還購房款，而在開發(fā)商提供的合同中，往往會約定面積以交房時的實際面積為準(zhǔn)，這是惡意規(guī)避法律，購房者對該類條款一定不能同意。

第三、由于大多數(shù)購房采取的都是按揭貸款的方式，而并不是每個人都能順利的辦下貸款，如果不能辦下貸款，開發(fā)商就會要求購房者承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任，所以在購房前一定要到銀行咨詢是否符合貸款條件，或者直接在合同中約定，如果不能辦理貸款，合同無條件自動解除，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。

第四、如果開發(fā)商一房二賣，對于不能取得房屋的購房者，根據(jù)法律開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還購房款，如果購房者遇到這種情況，絕不能放棄自己的權(quán)利，一定要堅持不懈，如果協(xié)商不成，可以訴至法院，通過法律武器捍衛(wèi)自己的權(quán)利。

購買私人房屋需要注意的四個事項：

第一、一定要同房屋所有權(quán)人簽訂合同，絕對不能他人代簽，那怕是房屋所有人的父母也不行，同時房屋所有權(quán)人夫妻必須都簽名。只有這樣的合同才是有效的，才能受到法律保護(hù)。

第二、給付房款時一定要求收款人出具收條，即使在合同中寫入了錢款筆下交清的字樣，也一定要打收條，否則容易引起不必要的糾紛。

第三、在購房時要同房主一起核實水、電、物業(yè)、取暖等等費用是否交清，雖然依法上述費用明確是應(yīng)當(dāng)由原房主承擔(dān)，但是如果有拖欠，收費單位是不會向原房主主張的，而是會向新房主催繳，會給新房主帶來不必要的麻煩。

第四、買房要及時過戶，否則可能出現(xiàn)三種麻煩。

一是長時間不過戶，原房主可能出現(xiàn)離開本地、婚變死亡等情況，給過戶造成不便；

二是如果原房主有債務(wù)糾紛可能出現(xiàn)房屋被查封無法過戶的情況；

三是一些地方的房屋登記機(jī)關(guān)規(guī)定房屋過戶時要進(jìn)行資金托管，就是把購房款事先存入登記機(jī)關(guān)指定的銀行，這條規(guī)定雖然并不合理，但是你不照辦，他就不會給你過戶。曾經(jīng)有過這樣一個案例，由于原房主的房屋取得產(chǎn)權(quán)證沒有過二年，為了少交稅，已經(jīng)交付了購房款后，一直等到了二年期限滿才開始辦理過戶，過戶時登記機(jī)關(guān)要求購房款托管才給過戶，而原房主已將購房款他用，新房主雖然愿意出這筆錢托管，但是又擔(dān)心辦理完過戶后，原房主不懇退還房款。

簽購房合同時要注意的事：

1、合同中概念模糊

實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“不知道合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。

對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。

2、合同主體認(rèn)定不明

購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都有可能產(chǎn)生問題。在簽約前您較好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。

3、要求不那么具體明確

房屋的戶型、朝向、裝修要求、門窗規(guī)格、數(shù)量、使用材料、房屋交付時間，要盡可能約定詳細(xì)，避免模糊約定，如“高檔門窗”、“知名品牌電梯”等。購房者對房屋標(biāo)準(zhǔn)要求約定的越明確，因約定不明而產(chǎn)生爭議也就越少，對購房者也就越有利。

4、違約責(zé)任條款不公平

設(shè)定公平、切實可行的違約責(zé)任條款，是保證和促使雙方順利履行合同的有效方式.合同中關(guān)于買賣雙方對承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件和所承擔(dān)的責(zé)任要對等公平。

5、在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

6、房屋面積模糊

在合同中分別約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e的多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)面積均發(fā)生誤差的處理方法(通常不超過合同約定面積的3%)。

7、約定提前交納部分費用

比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者的侵害。

對策：購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款寫清楚。

8、不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字

簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。現(xiàn)在有的發(fā)展商會主動向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。、

對策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，較好的辦法是找一個律師來幫你的忙。

9、開發(fā)商出具普通的收款收據(jù)

應(yīng)當(dāng)注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的，由稅務(wù)部門印制的商品房銷售發(fā)票，而不能用普通的收款收據(jù)代替。

10、價格條款不清晰

房屋價格及付款方式應(yīng)明確、準(zhǔn)確，如繳納定金、首付款及剩余房款的時間、數(shù)額，分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。對于需要辦理貨款的購房者，應(yīng)明確如果不能獲得貸款銀行審批情況下的處理方式，是否可以解除合同，收回已支付的款項而無需承擔(dān)違約責(zé)任，避免因銀行貸款原因而承擔(dān)損失。

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