疫情之下，受疫情管控措施影響，導(dǎo)致近期絕大部分商業(yè)物業(yè)（如寫(xiě)字樓、廠房等）無(wú)法像往常一樣正常辦公。這可能會(huì)引發(fā)租賃合同糾紛（這里僅指商業(yè)租賃合同糾紛）呈爆發(fā)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。筆者近期也接到顧問(wèn)單位關(guān)于這方面的咨詢(xún)，這些咨詢(xún)有些來(lái)自出租方，也有些來(lái)自承租方，幾乎都指向商業(yè)物業(yè)的減租免租問(wèn)題。為此，筆者嘗試從中立角度來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題，提供一些解決思路，供大家參考。希望能夠?yàn)閺V大中小企業(yè)解決此類(lèi)問(wèn)題提供些許幫助。

一、一個(gè)處理原則——公平原則

深圳市于2020年2月8日發(fā)布《應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》，其中在減免物業(yè)租金中提到：對(duì)于租用深圳市、區(qū)政府以及市屬、區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)持有物業(yè)的非國(guó)有企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和個(gè)體工商戶(hù)，免除2個(gè)月租金。同時(shí)，該條措施積極鼓勵(lì)倡導(dǎo)社區(qū)股份合作公司、非國(guó)有企業(yè)、個(gè)人業(yè)主參照國(guó)有企業(yè)做法減免物業(yè)租金。可以推測(cè)的是，絕大部分中小企業(yè)可能無(wú)法符合該政策的條件，無(wú)法享有該優(yōu)惠。因此，出租方是否減免租金完全取決于其自身態(tài)度。可以預(yù)料，這次疫情中，辦公場(chǎng)所租金承擔(dān)問(wèn)題可能是關(guān)系一大批中小企業(yè)生死存亡的重大問(wèn)題。但這個(gè)時(shí)候，不能搞道德綁架，強(qiáng)行要求房東減免租金，還是要秉持公平原則解決可能面臨的租賃合同糾紛。對(duì)于物業(yè)的出租方而言，其每月收取的租金需要用于償還物業(yè)的貸款或用于其他固定支出。所以，業(yè)主也是這次疫情的受害者。不能僅考慮承租方損失而忽略業(yè)主的損失。近期，廣東省高院發(fā)布的《廣東疫情防控民事行政審判通告》中提到的相關(guān)合同的處理思路，措辭也是“經(jīng)濟(jì)損失按公平原則合理分擔(dān)”。

二、兩個(gè)備選思路——不可抗力和情勢(shì)變更

誰(shuí)都難以預(yù)料到新型冠狀病毒會(huì)成為2020年的第一只黑天鵝。作為商業(yè)物業(yè)租賃合同雙方，在簽約時(shí)確實(shí)難以預(yù)料到已經(jīng)交付使用的物業(yè)會(huì)無(wú)法使用或者被限制出入而無(wú)法正常使用。但是，特殊期間，有特殊期間的處理辦法。《合同法》及其司法解釋關(guān)于不可抗力和情勢(shì)變更的相關(guān)規(guī)定為這個(gè)問(wèn)題提供了解決思路。近期，網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)有不少媒體在宣傳疫情期間不能履行合同屬于不可抗力。我們認(rèn)為每一起租賃合同糾紛都有其特殊性，不能一刀切。不能一味強(qiáng)調(diào)疫情對(duì)于租賃合同的影響就一定屬于不可抗力，除非為防控疫情，由政府及其部門(mén)采取行政措施直接導(dǎo)致租賃合同不能履行，或者由于疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行，這也是2003年‘非典’疫情時(shí)最高人民法院的審判指導(dǎo)意見(jiàn)所持觀點(diǎn)。可見(jiàn)，認(rèn)定不可抗力，除了有疫情這一因素是不夠的，還需要其造成合同根本不能履行的后果。但現(xiàn)實(shí)是，深圳市現(xiàn)有的做法是：由企業(yè)申請(qǐng)復(fù)工，符合條件的批準(zhǔn)復(fù)工。這種做法情況下，筆者認(rèn)為認(rèn)定不可抗力有一定難度，以情勢(shì)變更為由變更合同從而達(dá)到減免租金的目的獲得支持的可能性更大。

三、三種解決方案——協(xié)商、調(diào)解、訴訟或仲裁

（一）自行協(xié)商解決，是首選方案。也是特殊情況下筆者比較提倡的方案。

自行協(xié)商需要雙方能夠換位思考，能秉持包容理解的態(tài)度，雙方都需要有足夠的誠(chéng)意來(lái)解決問(wèn)題。若雙方自行協(xié)商達(dá)成書(shū)面協(xié)議并妥善解決，那么問(wèn)題將迎刃而解。疫情之下出現(xiàn)的合同違約，爭(zhēng)議雙方一般都不存在商業(yè)道德問(wèn)題。而且，爭(zhēng)議雙方在疫情特殊情況下，都希望求解決資金短缺局面。相較平時(shí)而言，雙方協(xié)商解決的可能性更大。廣東省高院發(fā)布的《廣東疫情防控民事行政審判通告》也明確提到：“鼓勵(lì)和支持雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，經(jīng)濟(jì)損失按公平原則合理分擔(dān)”。

（二）調(diào)解可能會(huì)成為疫情下解決租賃合同的重要途徑。

疫情的出現(xiàn)，糾紛雙方都清楚不是對(duì)方刻意違約，都想在危及中解決問(wèn)題求生存，都愿意讓步。但由于缺乏專(zhuān)業(yè)性，又沒(méi)有中立第三方參與，所以雙方都不知道該如何讓步，減免的幅度該如何把握。所以求助第三方可能是大概率事件。這里的調(diào)解是通過(guò)居委會(huì)、街道辦調(diào)解等進(jìn)行的人民調(diào)解。相較于自行協(xié)商，這種調(diào)解帶有一定官方色彩，有一定權(quán)威性。而且，一旦達(dá)成調(diào)解協(xié)議，若一方不遵守調(diào)解協(xié)議，另一方可進(jìn)一步通過(guò)訴訟要求其繼續(xù)履行。而且，此時(shí)啟動(dòng)訴訟在道義上會(huì)占上風(fēng)，在舉證責(zé)任上，因已經(jīng)取得現(xiàn)成的調(diào)解協(xié)議，相較于直接提起訴訟也會(huì)輕松很多。鑒于疫情影響面廣，糾紛存量大，建議負(fù)責(zé)調(diào)解的職能部門(mén)做好調(diào)查，提前做好相應(yīng)預(yù)案，引導(dǎo)類(lèi)似糾紛盡量通過(guò)調(diào)解，并組織好調(diào)解力量，避免到時(shí)應(yīng)對(duì)不足。

（三）訴訟或仲裁是最后的解決方案。

不到萬(wàn)不得已，不要輕易啟動(dòng)。畢竟，都是疫情的受害者，疫情之下，沒(méi)有贏家。而且，即使是通過(guò)訴訟或者仲裁，最終還是會(huì)根據(jù)公平原則，裁判雙方共同分擔(dān)損失。當(dāng)然，如果通過(guò)協(xié)商、調(diào)解或均無(wú)法解決爭(zhēng)議，訴訟或仲裁也在所難免。當(dāng)然，值得一提的是，在訴訟或仲裁過(guò)程中，也可以調(diào)解。而且，到法院立案，深圳法院還有一個(gè)訴前聯(lián)調(diào)環(huán)節(jié)，這個(gè)聯(lián)調(diào)，耗時(shí)長(zhǎng)的可能會(huì)有兩個(gè)月時(shí)間，調(diào)不成，再轉(zhuǎn)立案。另外，對(duì)于最后的租金減免，法院也是秉持公平原則，酌定減免幅度，也就是減免的幅度法院會(huì)根據(jù)案件具體情況自由裁量，不是一刀切。目前，還沒(méi)有看到對(duì)于減免幅度相關(guān)的指導(dǎo)性意見(jiàn)。如果這些利害關(guān)系都清楚的情況下，雙方還是將解決不了問(wèn)題，那么，就作好下面的準(zhǔn)備吧。

四、證據(jù)，最重要的是證據(jù)！

特殊時(shí)期，政府或政府部門(mén)頒布的各種公告、決定、指導(dǎo)性意見(jiàn)等文件必然會(huì)成為爭(zhēng)議中的證據(jù)或雙方都不得不認(rèn)可的事實(shí)。大數(shù)據(jù)時(shí)代，這些事后都好找，按住不說(shuō)。講講具體的證據(jù)。

（一）租賃合同雙方溝通的相關(guān)證據(jù)。包括雙方就租金的延期繳納、減免等事由進(jìn)行溝通的往來(lái)信函等書(shū)面文件、郵件、QQ、微信聊天記錄、短信、通話(huà)錄音等等。

（二）政府部門(mén)對(duì)租賃物業(yè)采取的禁止或限制人員進(jìn)出的防控措施。如政府部門(mén)對(duì)租賃物業(yè)張貼的封條的照片、視頻等等。

（三）物業(yè)管理處對(duì)租賃物業(yè)所在樓棟采取的禁止或限制人員進(jìn)出的防控措施。如物管針對(duì)進(jìn)入樓棟的人員進(jìn)行勸退的通告、或核查身份證件對(duì)疫區(qū)來(lái)的人員實(shí)施勸退的相關(guān)文件或做法的相關(guān)視頻、短信、微信或QQ聊天信息（筆者前幾天就見(jiàn)過(guò)有些樓棟查驗(yàn)身份證件，限制湖北籍人員進(jìn)入）。

（四）制造證據(jù)。根據(jù)合同法第一百一八條之規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。所以，采取恰當(dāng)?shù)姆绞酵ㄖ獙?duì)方，屬于主張不抗抗力一方的義務(wù)，需要制造這方面的證據(jù)。

由于案件情況不同，這里僅列舉部分大概率存在且需要的證據(jù)。還需根據(jù)自身的訴訟地位以及個(gè)案具體情況搜集更為充分詳盡的證據(jù)，再根據(jù)訴訟請(qǐng)求進(jìn)行取舍以及整理編排。但是，筆者仍然建議以自行協(xié)商為首，調(diào)解次之，萬(wàn)不得已再考慮訴訟或仲裁。

五、重要提示

以上是筆者對(duì)疫情期間租賃合同糾紛處理的一些思考，因案情各異，上述意見(jiàn)不構(gòu)成對(duì)各位讀者處理相關(guān)糾紛的法律意見(jiàn)，請(qǐng)大家特別注意。再次提示大家：疫情之下，沒(méi)有贏家，建議盡量通過(guò)協(xié)商方式處理租賃合同糾紛。