商品房和住宅房的區(qū)別

隨著投資環(huán)境的改變，市民的投資傾向和習(xí)慣也有所變化。房產(chǎn)投資是相對簡單、穩(wěn)定的投資方向。近年來，越來越多市民把資金投向房產(chǎn)投資市場，其中，有著不限購、戶型面積小等特點的商用公寓，尤其受投資者歡迎。

那么，除了不限購，只要資金充足愛買多少套都可以。公寓投資還有什么特點？商用公寓與普通住宅有什么區(qū)別呢？

【什么是公寓】

公寓分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓。經(jīng)營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種：公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。所謂住宅是指專供居住的房屋，包括了別墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是說供一家人日常起居的，外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。住宅按層數(shù)分可以分為多層住宅、高層住宅與超高層住宅。

【公寓和住宅區(qū)別】

公寓與住宅先天不同，影響著購房者的投資回報，尤其是投資學(xué)區(qū)與短期投資的購房者

一，建筑面積百分比不受限制

在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，公寓的建筑面積占項目總住宅面積的比例不受限制；而普通住宅的建筑面積與總住宅面積的比是有限制要求的。

其二，公寓的日照條件比住宅差

按照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，居住產(chǎn)品中的住宅，必須滿足日照、采光等相關(guān)條件。而公寓則不一定，因此同一幢樓中公寓的日照條件比住宅差。

其三，土地性質(zhì)不同

住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地（商住）、商業(yè)用地或教育用地等其它性質(zhì)用地上。

其四，產(chǎn)權(quán)年限不同

住宅的產(chǎn)權(quán)年限多為70年，而商務(wù)型公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年或50年，也有一些70年產(chǎn)權(quán)的公寓

其五，水電費計算不同

公寓樓水電費按商用計算，也有一部分是水電民用的，而普通住宅的水電費按民用算。

其六，公寓不能落戶

公寓如果實在商業(yè)用地上建起的項目，是商業(yè)性質(zhì)，就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件，比如60平以上，根據(jù)不同地區(qū)的要求不同，有些地方也是可以落戶的。

其七，價格定價不同

一般來說，公寓的單價是比住宅高的，且以小面積戶型為主，也有大面積的。

其八：產(chǎn)權(quán)證的用途欄登記不同

監(jiān)管部門對公寓進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時必須明確為“公寓”，并在房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途一欄標(biāo)注為“公寓”。

其九，公寓不享受就近入學(xué)

在很多地區(qū)，公寓性質(zhì)的住宅是不能成為學(xué)區(qū)房的，也就是說不能讓孩子就近入學(xué)。

其十，貸款利率和首付不同

如果公寓性質(zhì)屬于商業(yè)地產(chǎn)的話，銀行對于商業(yè)地產(chǎn)的貸款首付以及利率都較高。

【公寓升值，與學(xué)位無緣】

公寓是不帶有學(xué)位的，就算有名校相傍，業(yè)主的子女也無法享受名校就讀資格。

名校學(xué)位優(yōu)勢備受市場寵愛，升值潛力大，但公寓無法卻“無福消受”，因此，名校路段內(nèi)的公寓與住宅，在價格以及升值空間上的差別會很大。

【短期轉(zhuǎn)手，稅費高】

相比住宅而言，公寓的轉(zhuǎn)讓稅費更高。

住宅在營業(yè)稅、個稅、契稅等方面，會根據(jù)政策有不同程度的減免，普通住宅符合政策要求的情況下，最低甚至僅需繳納2%-3%的主要稅費。

而公寓（商業(yè)）目前極少有減免政策，較住宅還增加了土地增值稅，各項稅費加起來，通常稅費最低達(dá)到物業(yè)交易總價的10%。

這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費，令商用公寓換手率通常都較低，轉(zhuǎn)手相對不容易，通常需通過長線放租獲利，在收租10-20年后才會選擇賣出。

【公寓優(yōu)缺點】

【缺點】

1、大部分是用于投資性質(zhì)的，所以一梯N戶，居住密度比較大，安全性、私密性差；

2、產(chǎn)權(quán)是屬于商業(yè)性質(zhì)，一般40年；

3、價格高。首先，公寓通常為商業(yè)用地建筑的，雖然用于居住，但實際上通常價格會高于普通住宅的價格。

4、采光可能會差一些。因為對于公寓的采光相關(guān)法規(guī)沒有明確規(guī)定，所以很多工具在設(shè)計上并不是很注意這一點，因此很多公寓的采光比較差。

水電費等比普通住宅要高。之前提到過，通常公寓是屬于商業(yè)用途，雖然有不同的分類，但是大多數(shù)公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。

5、落戶。仍然是商業(yè)用途的問題，和普通住宅相比，這也是公寓的一大弊端。普通住宅可以落戶，孩子上學(xué)可以按照區(qū)片劃分，從而就近讀書，而公寓卻不能落戶。

6、產(chǎn)權(quán)。我們都知道，住宅的產(chǎn)權(quán)一般為70年，而公寓的產(chǎn)權(quán)相對就短很多，和普通商鋪一樣，大多數(shù)都只有40年，也有一部分是70年產(chǎn)權(quán)的。

7、貸款。普通的住宅貸款比較低，而且可以用公積金貸款，這樣貸款利率就會更低，而公寓不能用公積金貸款，而且還款年限也比較少，一般情況下是最多10年，最主要的是首付一般需要百分之五十。

【優(yōu)點】

1.不限購，政策上有助力。

2.公寓類產(chǎn)品多處于繁華地段，配套齊全。

3.公寓類產(chǎn)品面積小，總價低，更多人可以買得起。

4.可作為短暫性過渡產(chǎn)品自住，也可以出租，還可以用來創(chuàng)業(yè)辦公。

5.大多數(shù)是精裝修，適合年輕人居住。

總之，住宅和公寓之間還是有很大差異的，購房人要看個人的實際情況來決定買哪個合適。

心之所向，即為夢想。

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商品房與住宅是兩個不同的概念，商品房不等于住宅，而住宅也不全是商品房，這兩個概念互有交集，又屬于不同的集合。

商品房指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有償轉(zhuǎn)讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)，并經(jīng)合法報建手續(xù)開發(fā)建設(shè)的，面向所有消費者銷售的房屋。廣義的商品房包括商品住宅、別墅、商業(yè)用房（純商業(yè)用房和商住公寓）和辦公樓。而俠義的商品房專指商品住宅、別墅。

住宅則是各類居住用房的統(tǒng)稱，包括商品住宅、別墅、房改房、安居房、解困房、經(jīng)適房、集資房、共有產(chǎn)權(quán)房、公產(chǎn)住房、軍產(chǎn)房、公租房、廉租房、集體宿舍、農(nóng)宅、小產(chǎn)權(quán)房等等。

由此可見，商品房包括了住宅中的商品住宅和別墅，而住宅中包括了商品房中的商品住宅和別墅。除此之外，兩者之間沒有交集。住宅中的房改房、安居房、解困房、經(jīng)適房、集資房、共有產(chǎn)權(quán)房等，在滿足一定條件下也可以上市交易，但是這些住房并不能稱之為商品房。

沒有太大的區(qū)別，商品房和住宅房是一個概念。但是，如果是商住房和商品房、住宅房就由區(qū)分了。第一產(chǎn)權(quán)一個是70年，另一個可能是50年；第二，商住房有一部分沒有住宅功能，如衛(wèi)生間、廚房、臥室、客廳等，因為它給的是商用，而且沒有煤氣。如果是商品住宅，就必須具備住宅的所有功能。另外，所謂商品房即：開發(fā)商在市場上銷售的房屋，也包括中介機構(gòu)掛牌的。住宅是商品房的其中一個產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

區(qū)別：

1. 從定義上來看，商品房和住宅房的區(qū)別在于商品房包括出租房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。可以說商品房包括住宅，但不于住房。

2. 商業(yè)性質(zhì)的樓盤項目主要是從土地使用年限、水電收費標(biāo)準(zhǔn)等方面，區(qū)別于住宅項目。

商品房：

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。

其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。

另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

商品住宅：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)建設(shè)并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”商品房和住宅房的區(qū)別“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。