商品房和住宅房的區(qū)別
商品房和住宅房的區(qū)別
隨著投資環(huán)境的改變,市民的投資傾向和習(xí)慣也有所變化。房產(chǎn)投資是相對簡單、穩(wěn)定的投資方向。近年來,越來越多市民把資金投向房產(chǎn)投資市場,其中,有著不限購、戶型面積小等特點的商用公寓,尤其受投資者歡迎。
那么,除了不限購,只要資金充足愛買多少套都可以。公寓投資還有什么特點?商用公寓與普通住宅有什么區(qū)別呢?
【什么是公寓】
公寓分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓。經(jīng)營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種:公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。所謂住宅是指專供居住的房屋,包括了別墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是說供一家人日常起居的,外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。住宅按層數(shù)分可以分為多層住宅、高層住宅與超高層住宅。
【公寓和住宅區(qū)別】
公寓與住宅先天不同,影響著購房者的投資回報,尤其是投資學(xué)區(qū)與短期投資的購房者
一,建筑面積百分比不受限制
在中央商務(wù)區(qū)內(nèi),公寓的建筑面積占項目總住宅面積的比例不受限制;而普通住宅的建筑面積與總住宅面積的比是有限制要求的。
其二,公寓的日照條件比住宅差
按照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定,居住產(chǎn)品中的住宅,必須滿足日照、采光等相關(guān)條件。而公寓則不一定,因此同一幢樓中公寓的日照條件比住宅差。
其三,土地性質(zhì)不同
住宅只能建在住宅用地上或商住用地上,而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地(商住)、商業(yè)用地或教育用地等其它性質(zhì)用地上。
其四,產(chǎn)權(quán)年限不同
住宅的產(chǎn)權(quán)年限多為70年,而商務(wù)型公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年或50年,也有一些70年產(chǎn)權(quán)的公寓
其五,水電費計算不同
公寓樓水電費按商用計算,也有一部分是水電民用的,而普通住宅的水電費按民用算。
其六,公寓不能落戶
公寓如果實在商業(yè)用地上建起的項目,是商業(yè)性質(zhì),就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件,比如60平以上,根據(jù)不同地區(qū)的要求不同,有些地方也是可以落戶的。
其七,價格定價不同
一般來說,公寓的單價是比住宅高的,且以小面積戶型為主,也有大面積的。
其八:產(chǎn)權(quán)證的用途欄登記不同
監(jiān)管部門對公寓進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時必須明確為“公寓”,并在房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途一欄標(biāo)注為“公寓”。
其九,公寓不享受就近入學(xué)
在很多地區(qū),公寓性質(zhì)的住宅是不能成為學(xué)區(qū)房的,也就是說不能讓孩子就近入學(xué)。
其十,貸款利率和首付不同
如果公寓性質(zhì)屬于商業(yè)地產(chǎn)的話,銀行對于商業(yè)地產(chǎn)的貸款首付以及利率都較高。
【公寓升值,與學(xué)位無緣】
公寓是不帶有學(xué)位的,就算有名校相傍,業(yè)主的子女也無法享受名校就讀資格。
名校學(xué)位優(yōu)勢備受市場寵愛,升值潛力大,但公寓無法卻“無福消受”,因此,名校路段內(nèi)的公寓與住宅,在價格以及升值空間上的差別會很大。
【短期轉(zhuǎn)手,稅費高】
相比住宅而言,公寓的轉(zhuǎn)讓稅費更高。
住宅在營業(yè)稅、個稅、契稅等方面,會根據(jù)政策有不同程度的減免,普通住宅符合政策要求的情況下,最低甚至僅需繳納2%-3%的主要稅費。
而公寓(商業(yè))目前極少有減免政策,較住宅還增加了土地增值稅,各項稅費加起來,通常稅費最低達(dá)到物業(yè)交易總價的10%。
這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費,令商用公寓換手率通常都較低,轉(zhuǎn)手相對不容易,通常需通過長線放租獲利,在收租10-20年后才會選擇賣出。
【公寓優(yōu)缺點】
【缺點】
1、大部分是用于投資性質(zhì)的,所以一梯N戶,居住密度比較大,安全性、私密性差;
2、產(chǎn)權(quán)是屬于商業(yè)性質(zhì),一般40年;
3、價格高。首先,公寓通常為商業(yè)用地建筑的,雖然用于居住,但實際上通常價格會高于普通住宅的價格。
4、采光可能會差一些。因為對于公寓的采光相關(guān)法規(guī)沒有明確規(guī)定,所以很多工具在設(shè)計上并不是很注意這一點,因此很多公寓的采光比較差。
水電費等比普通住宅要高。之前提到過,通常公寓是屬于商業(yè)用途,雖然有不同的分類,但是大多數(shù)公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。
5、落戶。仍然是商業(yè)用途的問題,和普通住宅相比,這也是公寓的一大弊端。普通住宅可以落戶,孩子上學(xué)可以按照區(qū)片劃分,從而就近讀書,而公寓卻不能落戶。
6、產(chǎn)權(quán)。我們都知道,住宅的產(chǎn)權(quán)一般為70年,而公寓的產(chǎn)權(quán)相對就短很多,和普通商鋪一樣,大多數(shù)都只有40年,也有一部分是70年產(chǎn)權(quán)的。
7、貸款。普通的住宅貸款比較低,而且可以用公積金貸款,這樣貸款利率就會更低,而公寓不能用公積金貸款,而且還款年限也比較少,一般情況下是最多10年,最主要的是首付一般需要百分之五十。
【優(yōu)點】
1.不限購,政策上有助力。
2.公寓類產(chǎn)品多處于繁華地段,配套齊全。
3.公寓類產(chǎn)品面積小,總價低,更多人可以買得起。
4.可作為短暫性過渡產(chǎn)品自住,也可以出租,還可以用來創(chuàng)業(yè)辦公。
5.大多數(shù)是精裝修,適合年輕人居住。
總之,住宅和公寓之間還是有很大差異的,購房人要看個人的實際情況來決定買哪個合適。
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商品房與住宅是兩個不同的概念,商品房不等于住宅,而住宅也不全是商品房,這兩個概念互有交集,又屬于不同的集合。
商品房指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有償轉(zhuǎn)讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán),并經(jīng)合法報建手續(xù)開發(fā)建設(shè)的,面向所有消費者銷售的房屋。廣義的商品房包括商品住宅、別墅、商業(yè)用房(純商業(yè)用房和商住公寓)和辦公樓。而俠義的商品房專指商品住宅、別墅。
住宅則是各類居住用房的統(tǒng)稱,包括商品住宅、別墅、房改房、安居房、解困房、經(jīng)適房、集資房、共有產(chǎn)權(quán)房、公產(chǎn)住房、軍產(chǎn)房、公租房、廉租房、集體宿舍、農(nóng)宅、小產(chǎn)權(quán)房等等。
由此可見,商品房包括了住宅中的商品住宅和別墅,而住宅中包括了商品房中的商品住宅和別墅。除此之外,兩者之間沒有交集。住宅中的房改房、安居房、解困房、經(jīng)適房、集資房、共有產(chǎn)權(quán)房等,在滿足一定條件下也可以上市交易,但是這些住房并不能稱之為商品房。
沒有太大的區(qū)別,商品房和住宅房是一個概念。但是,如果是商住房和商品房、住宅房就由區(qū)分了。第一產(chǎn)權(quán)一個是70年,另一個可能是50年;第二,商住房有一部分沒有住宅功能,如衛(wèi)生間、廚房、臥室、客廳等,因為它給的是商用,而且沒有煤氣。如果是商品住宅,就必須具備住宅的所有功能。另外,所謂商品房即:開發(fā)商在市場上銷售的房屋,也包括中介機構(gòu)掛牌的。住宅是商品房的其中一個產(chǎn)品業(yè)態(tài)。
區(qū)別:
1. 從定義上來看,商品房和住宅房的區(qū)別在于商品房包括出租房,包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。可以說商品房包括住宅,但不于住房。
2. 商業(yè)性質(zhì)的樓盤項目主要是從土地使用年限、水電收費標(biāo)準(zhǔn)等方面,區(qū)別于住宅項目。
商品房:
商品房在中國興起于80年代,它是指在市場經(jīng)濟條件下,具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅,均按市場價出售。
其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。
另外,從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同,可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。
商品住宅:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)建設(shè)并出售、出租給使用者,僅供居住用的房屋。
以上是律師為大家講解的關(guān)于”商品房和住宅房的區(qū)別“的內(nèi)容,希望可以幫助到各位小伙伴。