二手房買賣中，因過戶問題引發的糾紛并不鮮見。近日，我就遇到了一則，咨詢者為美嬌。

美嬌買了一套二手房。買之前該房產登記在老夫名下，但實為老夫老妻婚后共同財產。2010年老夫老妻協議離婚，約定該房產歸老夫所有。2015年美嬌和老夫簽訂了二手房買賣合同，一次性支付購房款后，老夫交付了房屋，之后美嬌居住至今，但一直未過戶。今年美嬌到不動產登記部門過戶時，卻遇到了障礙，工作人員說要有公證或是法院判決才可以。另，老妻在今年過世了。美嬌問我該如何處理？

思考1：可否行政訴訟不動產登記部門？

原房產為老夫個人所有，老夫有處分權，雙方買賣合同合法有效，美嬌付了全款而且實際居住多年，符合房產過戶條件啊，不給過戶難道是故意為難人？

非也。其實老夫和美嬌在房產買賣過程中遺漏一個關鍵環節。就是老夫老妻離婚后，應拿上離婚協議去不動產登記部門做析產，將不動產登記簿上的共同所有變更為老夫個人所有，這時再進行買賣就不會有瑕疵了。

在不動產登記部門工作人員眼中，該房產仍屬于老夫老妻共同所有，老妻過世后應該啟動繼承程序。照此辦理，美嬌要說服老妻的多個繼承人放棄繼承、配合過戶，人性能經得住巨大利益的考驗嗎？啟動繼承程序風險太大，萬不得已不能這樣做。可問題是，老妻已經過世，再去做析產已不可能。

不動產登記部門的規定畢竟不屬于法律，是否可以繞過他直接向法院行政訴訟呢？經過檢索，《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第8條規定，當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議。簡單說就是，該房屋上權屬有爭議的話，走行政訴訟根本就無法立案。看來，行政訴訟之路不通。

思考2：可否讓法院直接確認房屋歸美嬌所有？

可以干凈利索的答復，不可以。我國實行的是不動產登記制，房屋買賣中，若未辦理過戶登記，是不發生物權變動效力的。美嬌雖然一直居住在房屋中，但她獲得的只是占有、使用權，并非法律意義上的所有權，她和老夫的房產糾紛本質上屬于債權糾紛，而非所有權糾紛。

思考3：是否需要將老妻的繼承人列為被告？

其實，分析到此，美嬌的維權方案呼之欲出。那就是進行民事訴訟，取得合法的判決書，依此向不動產登記部門申請過戶。既然進行訴訟，就需要明確被告，老夫是被告毫無疑問，那還需要將老妻的繼承人列為被告嗎？從合同的相對性來說，只有美嬌和老夫兩人，沒有理由將繼承人列為被告。該房屋經離婚協議約定，產權清晰，就是老夫的個人財產，老妻和這套房產已經沒有關系，老妻不再有一絲一毫財產份額，老妻過世后，并不會觸發繼承程序。假如老夫過世，他的繼承人可以而且應該被列為被告。

通過思索，案件訴訟策略已經明朗。只需將賣方老夫列為被告進行訴訟即可。訴訟請求一是確認買賣合同有效，請求二是要求老夫履行合同義務，配合美嬌辦理產權轉移登記。當然了，雙方也可以在法院的主持下，達成調解。無論是判決書還是調解書，均可申請強制執行，辦理過戶登記。