租賃合同是我們?nèi)粘Ｉ钪斜容^常見(jiàn)的合同，當(dāng)租賃合同出現(xiàn)違約或租賃到期時(shí)，需要解除租賃合同、或者房屋騰退，我們?cè)撊绾巫霾拍芎戏ㄓ行?

房屋租賃合同的解除，并非單單通知就可以了。出租人應(yīng)當(dāng)自合同簽署、合同履行階段即應(yīng)做好相關(guān)條款的設(shè)計(jì)，做到未雨綢繆。

PART.01

合同之簽署

在起草租賃合同階段，進(jìn)行合同條款設(shè)計(jì)時(shí)，可以對(duì)租期、合同違約、解除合同、騰退房屋等事項(xiàng)事先做出如下明確的約定：

1、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋租賃期限不得超過(guò)20年，同時(shí)不得超過(guò)土地使用年限。如屬轉(zhuǎn)租，租期不得超過(guò)原租賃合同剩余租期。

2、無(wú)論是否經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)出租房屋予以裝飾裝修的，在承租人違約、出租人依約定解除合同的情況下，承租人應(yīng)當(dāng)在解除合同通知書(shū)送達(dá)之日起十日內(nèi)拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。逾期不拆的，視為承租人放棄裝飾裝修殘值的權(quán)利，出租人有權(quán)予以拆除，并有權(quán)要求承租人補(bǔ)償因拆除而支出的費(fèi)用。在承租人尚未支付拆除費(fèi)用的情況下，出租人有權(quán)予以利用，該利用無(wú)需向承租人支付任何補(bǔ)償費(fèi)用。

3、拖欠租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等達(dá)到一定期限，出租方催要，要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人未予支付的，出租人有權(quán)單方解除合同。

4、此次新冠疫情導(dǎo)致了許多租賃糾紛。因此，要在合同中對(duì)不可抗力等發(fā)生進(jìn)行具體的約定，在不可抗力等發(fā)生時(shí)可以避免糾紛或順利解決糾紛。

5、承租人對(duì)于出租人提出的合同解除有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到解除合同通知之日起五日內(nèi)提出。

6、在解除合同通知書(shū)到達(dá)承租人后，承租人不按照解除合同通知給定的期限騰房的，出租人有權(quán)采用停水、停電等方式，要求承租人騰退房屋。

7、在解除合同通知到達(dá)承租人后，承租人未自行退場(chǎng)的，出租人有權(quán)自行清退房屋。

8、在清退房屋時(shí)，出租人有權(quán)聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)，對(duì)清退過(guò)程予以公證(一些公證處對(duì)此有規(guī)定：未經(jīng)合同事先約定，公證處不會(huì)對(duì)清理房屋的過(guò)程進(jìn)行公證)。

9、如果是面積大、租金高或者租期長(zhǎng)的租賃交易，訂立合同時(shí)，可以聘請(qǐng)公證處對(duì)租賃合同以及內(nèi)容予以公證(在房屋所在地的公證處進(jìn)行公證即可)。

PART.02

合同之履行

在租賃合同履行階段，如果承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金，或者因不可抗力或者其他理由，拒付租金時(shí)，出租人可以采取以下方式：

1、催繳通知書(shū)。

在承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，及時(shí)發(fā)送書(shū)面催繳通知書(shū)，要求承租人在合理期限內(nèi)支付，并告知其不履行合同義務(wù)的法律后果。

2、發(fā)送律師函。

如果發(fā)送催繳通知書(shū)仍拒付租金的，出租人可委托律師發(fā)送律師函。

PART.03

合同之解除

1、通知解除合同。

發(fā)送解除合同通知書(shū)，自解除合同通知書(shū)到達(dá)對(duì)方時(shí)房屋租賃合同解除。

2、訴訟或仲裁直接解除或者確認(rèn)解除。

(1)訴訟或仲裁解除合同

出租人可以不發(fā)送解除合同通知書(shū)，可以選擇根據(jù)合同中約定的合同爭(zhēng)議條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，直接向法院起訴或者向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

(2)訴訟或仲裁確認(rèn)解除合同

如解除合同通知書(shū)到達(dá)對(duì)方，對(duì)方?jīng)]有在合同約定或法律規(guī)定的異議期內(nèi)提出異議，也拒不騰房的，出租人可以自行清退，也可以訴訟或仲裁確認(rèn)解除合同效力，要求騰退房屋，支付未付租金，房屋占用費(fèi)，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其他違約責(zé)任等。

在解除合同通知書(shū)到達(dá)承租人后，承租人在合同約定或法律規(guī)定的異議期內(nèi)提出異議，并向人民法院起訴的，出租人可要求確認(rèn)解除合同效力，要求承租人騰退房屋，支付未付租金，房屋占用費(fèi)，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其他違約責(zé)任等。

PART.04

房屋之騰退

合同解除后，承租人繼續(xù)強(qiáng)占出租房屋，拒絕騰退。對(duì)此，可以根據(jù)不同的情況，采取不同措施予以清退，騰空房屋。

1、公力救濟(jì)。即申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

如已經(jīng)法院審理或仲裁機(jī)構(gòu)裁決，出租人可以就生效的法律文書(shū)，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

具體程序如下：持生效法律文書(shū)和強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)到法院立案——法院送達(dá)執(zhí)行通知書(shū)——執(zhí)行約談——強(qiáng)制清理。

2、自力救濟(jì)——自行清理

對(duì)于合同已經(jīng)解除，承租人拒不交付房屋的情況，出租人可考慮自力救濟(jì)。

(1)發(fā)出書(shū)面通知，告知其規(guī)定的時(shí)間內(nèi)搬出，逾期將采取措施。

(2)通知規(guī)定的騰房期限屆滿，承租人仍不騰房的，出租人可考慮停水、停電、停氣(需慎重考慮采用本方式，可能會(huì)有侵權(quán)之慮)。

(3)強(qiáng)制清退。聘請(qǐng)公證處對(duì)清理現(xiàn)場(chǎng)全程公證。公證處對(duì)清理行為進(jìn)行公證一般要求滿足以下條件：租賃合同簽訂經(jīng)公證處公證、公證騰房的約定。

(4)聘請(qǐng)開(kāi)鎖公司人員開(kāi)鎖、并全程錄像，可召集物業(yè)公司、街道辦、派出所民警等相關(guān)人員到場(chǎng)，并分別在清退房屋表上簽字或蓋章。將清退房間內(nèi)的物品在上述人員的見(jiàn)證下，打包封存。

(5)在清退過(guò)程中，協(xié)調(diào)好公安派出所、保安公司等單位，預(yù)防沖突或意外事件的發(fā)生。

房屋在出租時(shí)需要做相應(yīng)的手續(xù)以及流程，并簽訂書(shū)面的租賃合同。在房屋騰退時(shí)也是一樣的，需要按照解除租賃合同和房屋騰退流程進(jìn)行相關(guān)的手續(xù)，按照流程進(jìn)行，才能夠避免一些不必要的糾紛以及矛盾。

怎么解除房屋租賃合同協(xié)議

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以協(xié)商一致解除合同，也就是當(dāng)事人可以在房屋租賃合同中約定解除租賃協(xié)議的條件，也可以經(jīng)過(guò)協(xié)商后決定解除房屋租賃協(xié)議。但是，如果沒(méi)有約定的，那么在以下情況下可以解除房屋租賃協(xié)議：

一、承租人解除

1、《合同法》第二百三十一條規(guī)定：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

就是說(shuō)在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權(quán)利瑕疵)，致使承租人無(wú)法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當(dāng)期間內(nèi)不能進(jìn)行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

2、《合同法》第二百三十三條規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。此條規(guī)定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達(dá)到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租賃房屋的瑕疵不會(huì)導(dǎo)致危及承租人的安全或者健康的，而該瑕疵在訂立合同時(shí)即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。

二、出租人解除

1、《合同法》第二百一十九條規(guī)定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益的。

2、《合同法》第二百二十七條規(guī)定：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內(nèi)支付租金的。

3、《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人的。

解除房屋租賃協(xié)議的方式

房屋租賃協(xié)議的解除方式有三種：

第一，如果當(dāng)事人協(xié)商一致解除租賃合同的，那么自達(dá)成共識(shí)時(shí)起，房屋租賃合同解除;

第二，如果房屋租賃合同中約定了解除合同的條件的，那么自條件發(fā)生時(shí)，合同自動(dòng)解除。但是在這種情況下，如果當(dāng)事人對(duì)合同是否解除發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)起訴由法院定奪;

第三，如果出現(xiàn)了法律規(guī)定的解除情形，那么合同自一方的解除通知到達(dá)另一方時(shí)解除。但通常當(dāng)事人會(huì)對(duì)合同解除與否發(fā)生爭(zhēng)議，最終也只能向法院起訴由法院定奪。

總體上來(lái)說(shuō)，解除房屋租賃協(xié)議的條件主要有兩種，一種是約定的解除條件，一種是法定的解除條件。相比較而言，在當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下解除合同的，發(fā)生糾紛的可能性比較少。但實(shí)踐中大部分房屋租賃合同并不是協(xié)商一致解除的，所以當(dāng)事人最好請(qǐng)律師幫助收集證據(jù)和準(zhǔn)備材料，為向法院起訴和打贏官司做好準(zhǔn)備。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”怎么解除房屋租賃合同協(xié)議”的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。