建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)

工程上的優(yōu)先受償就是保護承包人在遇到發(fā)包人拖欠工程款時一種法律解決措施，保護承包人的合法權(quán)益。國家在《合同法》、02年最高院關(guān)于工程款優(yōu)先受償權(quán)問題也做了相應(yīng)解釋說明。

首先明確何為優(yōu)先：合同法里有相關(guān)規(guī)定表明建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)是優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。就是說你的上家發(fā)包人在與你發(fā)生欠款的事件前后把這個干的項目拿出去抵押或者其他方式的資產(chǎn)變賣（此處不是為支付承包人而是另有他用），這時這個項目資產(chǎn)處置獲得的收益，做項目的承包人是優(yōu)先獲得的，盡管其他人也是有法律獲益權(quán)利。

受償?shù)膬?yōu)先價款申請范圍：項目建設(shè)必須支付的人員工資、材料費用等實際支出的費用，但是發(fā)包人違約造成的損失不在優(yōu)先價款范圍內(nèi)。這個得另外通過司法途徑立案申請。

注意權(quán)限的時效期限，及時去辦理：行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，起算時間為工程竣工之日或者合同上約定的竣工之日。

物權(quán)法第179條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就抵押的財產(chǎn)優(yōu)先受償。因此在開發(fā)商無法償還借款時，貸款機構(gòu)作為抵押權(quán)人，可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

而在建工程上除存在抵押權(quán)人外，還存在其他權(quán)利主體。合同法第286條規(guī)定了建筑施工企業(yè)對工程款的優(yōu)先受償權(quán)：發(fā)包人逾期不支付工程價款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

因此當(dāng)開發(fā)商無力償還抵押貸款和承包人的合同價款時，同一建設(shè)工程中便同時存在在建工程抵押權(quán)和承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。在發(fā)生兩權(quán)競合的情形時，兩項權(quán)利如何實現(xiàn)，是否能夠發(fā)揮各自的法律功能？

1、權(quán)利優(yōu)先順序

基于法定優(yōu)于約定原理，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

針對實踐中的司法實踐困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》進而明確了優(yōu)先受償權(quán)的法定優(yōu)先權(quán)性質(zhì)，確定了其優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的效力，完善了優(yōu)先權(quán)的邏輯體系。

另外需要注意的是，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條還就同一在建工程上存有在建工程抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、房屋預(yù)購者期待權(quán)的情況做出規(guī)定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。因此從權(quán)利位階上看，工程價款優(yōu)先受償權(quán)高于抵押權(quán)，但不高于買受人期待權(quán)，位階高的權(quán)利優(yōu)先于位階低的權(quán)利優(yōu)先得到保障。

2、權(quán)利的主張與行使

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是承包人對抗發(fā)包人，保障工程價款實現(xiàn)的有力的法律武器。承包人應(yīng)依法使用該項權(quán)利追索工程款，保護自身合法權(quán)益：該權(quán)利的行使期限為半年，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算；未竣工工程可行使優(yōu)先受償權(quán)，但需達(dá)到質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)。

需要注意的是，發(fā)包人往往在簽訂建設(shè)工程施工合同時便強勢要求承包人簽署以房抵債協(xié)議書，或是在工程建設(shè)期間、債務(wù)清償期屆滿后與其達(dá)成以房抵債協(xié)議。而以房抵債協(xié)議會將工程欠款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為以房抵債合同關(guān)系，這一情況下施工方會喪失建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，承包人應(yīng)主動保護自身權(quán)益，在以房抵債和優(yōu)先受償間爭取平衡。

在建工程抵押權(quán)是金融機構(gòu)對抗貸款人，保障貸款償還的法律武器。除當(dāng)事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國有建設(shè)用地使用權(quán)，還包括規(guī)劃許可范圍內(nèi)已經(jīng)建造的和尚未建造的建筑物。其中，在建工程存在建筑承發(fā)包合同爭議的，行政罰沒、司法裁定和依法查封的，以及無擔(dān)保人的公益性質(zhì)（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等）在建工程不得設(shè)定抵押。

3、權(quán)利的限制與放棄

優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。且該權(quán)利具有“承包人無須對建筑物存在實際占據(jù)、無須雙方合意達(dá)成一致”的特點——優(yōu)先受償既無須辦理登記手續(xù)，其受償額又不屬公示信息。因此對于金融機構(gòu)而言，在建工程抵押貸款的最大風(fēng)險便是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問題。

2004年銀監(jiān)會制定的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》要求銀行密切關(guān)注建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)帶來的潛在法律風(fēng)險，但面對優(yōu)先受償權(quán)可能對于銀行貸款抵押權(quán)行使的限制，銀行在提供在建工程抵押貸款時往往要求開發(fā)商出具承包人放棄工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。開發(fā)商便利用其優(yōu)勢談判地位，在簽訂建設(shè)工程施工合同時便要求承包人簽署放棄優(yōu)先受償權(quán)協(xié)議書。

在這一情況下，銀行的債權(quán)得到了最大程度保障，在建工程被強制拍賣或被變價所得價金將優(yōu)先用于抵押權(quán)實現(xiàn)，承包人不再享受排他的優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利。

需要注意的是，針對實踐中承包人或自愿或被動放棄工程價款優(yōu)先受償權(quán)的現(xiàn)象，2019年2月起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》明確：優(yōu)先受償權(quán)可以約定放棄、限制，但不得損害建筑工人的利益。換言之，該放棄行為損害社會和實際施工人等第三人利益的則不予支持。

現(xiàn)實中優(yōu)先受償權(quán)與在建工程抵押權(quán)沖突的出現(xiàn)，有待于在建工程登記的完善。當(dāng)權(quán)利人登記能夠發(fā)揮應(yīng)有作用時，各項權(quán)利能夠得到更好的競存與實現(xiàn)，各權(quán)利主體的利益方能協(xié)調(diào)平衡。當(dāng)然，在“以房抵債”及“放棄優(yōu)先受償權(quán)”或明示或暗示、或主動或無奈的情況下，承包人也可主動尋求發(fā)包人提供業(yè)主支付擔(dān)保，在第三人的幫助下確保工程款的順利實現(xiàn)。

最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的司法解釋

法釋(2002)16號

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

三、建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。

《合同法》第二百八十六條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。很顯然，這一規(guī)定是建立在承包合同的基礎(chǔ)上的，如果承包合同已經(jīng)解除這一合同基礎(chǔ)也就失去了。《合同法》第九十一條第（二）項規(guī)定，合同解除的，合同的權(quán)利義務(wù)終止。一般來說，合同解除后，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第九十七條的規(guī)定處理，即尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。而且，建設(shè)工程施工承包合同通常都會就解除合同問題進行專門約定。根據(jù)法律規(guī)定與合同約定處理工程款問題，一般不涉及承包人就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償問題。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。