違章建筑簽訂的合同有效嗎

合同可以視為無(wú)效合同。但是業(yè)主在裝修前如果沒(méi)有明確的告之其為違章建筑，而與施工方簽訂裝修合同，有涉嫌欺詐的嫌疑，由此給裝修施工方造成的損失，施工方有權(quán)進(jìn)行追責(zé)。

無(wú)效，違章建筑無(wú)法取得房屋預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

違章建筑是我們所熟知的一個(gè)名詞，圍繞違章建筑而產(chǎn)生的法律問(wèn)題與爭(zhēng)議糾紛也是屢見(jiàn)不鮮。那么，如果房屋買賣合同中的標(biāo)的物存在違章建筑，這樣的合同是否有效呢？按照違法性程度來(lái)分類，違章建筑有“程序違建”和“實(shí)質(zhì)違建”兩種，所謂程序違建是指并未違反城市規(guī)劃，只是沒(méi)有辦理合法的審批手續(xù)的違建，故程序違建一般可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)使其成為合法建筑。而實(shí)質(zhì)違建是指實(shí)質(zhì)性違背了城市規(guī)劃和土地管理的規(guī)定，無(wú)法通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)的方式來(lái)糾正其違法性。那么，程序違建和實(shí)質(zhì)違建在認(rèn)定合同效力方面有沒(méi)有什么區(qū)別呢？讓我們從最高法院的判例，看看到底應(yīng)該如何認(rèn)定違章建筑買賣合同的法律效力。【案例】 甘肅青旅系共青團(tuán)甘肅省委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱團(tuán)省委）下屬全民所有制企業(yè)，注冊(cè)資金375萬(wàn)元，均由團(tuán)省委出資。2008年11月28日，甘肅青旅作為抵押人及賣方、林嘉鋒和陳國(guó)良作為買方、蘭州市安寧區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社十里店信用社（以下簡(jiǎn)稱信用社）作為抵押權(quán)人簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定甘肅青旅將位于甘肅省蘭州市白銀路201號(hào)（95-97號(hào)）的建設(shè)用地使用權(quán)453.25平方米（規(guī)劃用途為商鋪、賓館，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日）以及地上建筑物3316.98平方米（包括一層商鋪及二至九層全部樓房，面積經(jīng)雙方實(shí)地丈量確認(rèn)，其中合法建筑面積為2491.1平方米，其余為違章加蓋部分）全部轉(zhuǎn)讓給林嘉鋒、陳國(guó)良。上述房產(chǎn)中，合法建筑面積為2491.1平方米已經(jīng)由甘肅青旅將抵押給信用社，并辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，該建筑物的電梯同時(shí)抵押，共計(jì)貸款545萬(wàn)元（已經(jīng)償還了5萬(wàn)元本金）。林嘉鋒、陳國(guó)良購(gòu)買該房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)款總額為1010萬(wàn)元。各方約定：辦理該房地產(chǎn)買賣合同的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)所涉及的相關(guān)費(fèi)用由甘肅青旅全部承擔(dān)，信用社可在共管帳戶上自動(dòng)扣除所有貸款本息。同時(shí)，三方還對(duì)付款方式及期限、逾期付款的違約責(zé)任、物業(yè)的交付、逾期交房的違約責(zé)任、保證條款及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記等事項(xiàng)進(jìn)行了約定。因在合同的履行過(guò)程中買賣雙方發(fā)生糾紛，2009年9月，林嘉鋒、陳國(guó)良向蘭州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求甘肅青旅履行合同，交付房產(chǎn)并辦理過(guò)戶手續(xù)。甘肅青旅提出了反申請(qǐng)，要求確認(rèn)《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效。2010年10月15日，經(jīng)仲裁庭主持調(diào)解，三方當(dāng)事人最終達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：一、林嘉鋒、陳國(guó)良購(gòu)買的一層商鋪及二至九層全部樓房，樓內(nèi)所有辦公物品（無(wú)償）隨樓房所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給林嘉鋒、陳國(guó)良，樓前、后院的使用權(quán)歸林嘉鋒、陳國(guó)良所有。二、全部房、地價(jià)款總額為1270萬(wàn)元。各方簽收仲裁調(diào)解書后，林嘉鋒、陳國(guó)良應(yīng)在十五個(gè)工作日內(nèi)向甘肅青旅支付。但上述調(diào)解生效后，甘肅青旅仍拒絕履行。2010年11月26日，林嘉鋒、陳國(guó)良向一審法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，2011年1月13日，甘肅省紀(jì)委第一監(jiān)察室以防止國(guó)有資產(chǎn)流失為由，致函要求一審法院暫中止執(zhí)行。2012年6月7日，一審法院作出（2012）蘭法執(zhí)字第143號(hào)執(zhí)行裁定書，認(rèn)為被執(zhí)行人甘肅青旅為全民性質(zhì)的國(guó)有企業(yè)，所涉房屋系國(guó)有資產(chǎn)，為維護(hù)公共利益，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，裁定對(duì)蘭州仲裁委員會(huì)蘭仲調(diào)字（2009）第50號(hào)仲裁調(diào)解書（以下簡(jiǎn)稱50號(hào)調(diào)解書）不予執(zhí)行。甘肅青旅隨即提起一審訴訟，以轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為違章建筑且未依法履行國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序?yàn)橛桑蟠_認(rèn)合同無(wú)效，該請(qǐng)求得到了一審法院的支持。林嘉鋒、陳國(guó)良不服一審判決，向二審法院提起上訴。二審法院經(jīng)審理后駁回上訴、維持原判。（以上回答發(fā)布于2017-06-12，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

您好，是無(wú)效的，違章建筑本身就是違法的，購(gòu)買違章建筑的行為也違法。《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。如能給出詳細(xì)信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/p>

最高院頒發(fā)的指導(dǎo)案例：【案號(hào)：（2014)民提字第216號(hào)】判 決書內(nèi)容載明：“買賣違法建筑物的合同并非絕對(duì)無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和 國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建 設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主 管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改 正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施 消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收人，可以并處建 設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。

本案中，雙方在《房地產(chǎn)買賣合同》及其 后的50號(hào)調(diào)解書中，均明確加蓋部分已經(jīng)過(guò)行政處罰，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門并 未要求限期拆除，該加蓋部分應(yīng)屬于‘尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的 影響的’保留使用建筑物，亦不應(yīng)因此認(rèn)定買賣合同無(wú)效。”從上述內(nèi)容我們可知，如屬于“尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影 響的”違章建筑并在一審辯論終結(jié)前取得相關(guān)行政機(jī)關(guān)的審批文件的，合同 有效。

否則，關(guān)于違章建筑的買賣合同無(wú)效。

如中介公司發(fā)現(xiàn)居間的商品房上存在超房產(chǎn)證范圍的情況， 或是居間城中村的自建房交易時(shí)，中介公司應(yīng)嚴(yán)格審查，若發(fā)現(xiàn)確有違章 建筑的情況，應(yīng)要求業(yè)主予以拆除，或在合同中明確標(biāo)明存在違章建筑的 情況及相應(yīng)的部門，同時(shí)，也需在合同中明確該違章建筑不在交易的范圍， 不計(jì)入房?jī)r(jià)。

謝謝邀請(qǐng)。

違章建筑的買賣合同并不必然有效或者無(wú)效。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，如果未經(jīng)有關(guān)部門頒發(fā)施i許可證，擅自施工建筑的，或雖有施工許可證和建設(shè)用地審批手續(xù)，但未按批準(zhǔn)內(nèi)容施工的房屋建筑物屬違章建筑。它包括：1．建造人并未取得土地所有權(quán)，而在他人有合法使用權(quán)的土地上建造違章建筑；2．取得土地使用權(quán)，但未取得建筑許可證，擅自建造的違章建筑物；3．取得土地所有權(quán)和建筑許可證，但未按批準(zhǔn)內(nèi)容施工的違章建筑物。

同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”雖然建造人對(duì)其建造的建筑物無(wú)法辦理登記，但無(wú)法登記只是導(dǎo)致所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)，并不影響買賣合同的效力。

所以在違章建筑買賣中，出賣人負(fù)有交付標(biāo)的物和轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，違章建筑建造人無(wú)法轉(zhuǎn)移其標(biāo)的物所有權(quán)，但仍可交付其標(biāo)的物，違章建筑為標(biāo)的物的買賣行為效力并不必然違法，且目前我國(guó)法律也無(wú)將違章建筑買賣行為定為無(wú)效行為的規(guī)定。因此只要雙方簽訂的協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，不損害他人利益，故合法有效，但其并不享有物權(quán)的權(quán)利。

答：違法建筑租賃合同無(wú)效。城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力，以是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。

物權(quán)法規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。違法建筑，因其違法性不能產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，建設(shè)人（在違法建筑租賃合同中為出租人）對(duì)違法建筑不享有物權(quán)權(quán)益。

最高院關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋，確定了違法建筑租賃合同無(wú)效的原則。具體規(guī)定了未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑”均為違法建筑。

但，在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同有效。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”違章建筑簽訂的合同有效嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。