開發(fā)商有權(quán)出售人防工程嗎

目前小區(qū)車位（庫）類型主要分為以下幾種：

　　1.敞開式地上車位

　　由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，通過在小區(qū)土地上劃線確定的車位，開發(fā)商無權(quán)出售，這些成為都屬于全體業(yè)主共同使用。

　　2.地下車庫（位）建筑面積分?jǐn)?/p>

　　如果地下車位作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍_發(fā)商就無權(quán)出售，應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主所用，嚴(yán)格地說是屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由業(yè)主委員會委托給物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金。

　　3.改造車位

　　還有一類車位是在小區(qū)規(guī)劃時就沒有載明的，開發(fā)商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車位（庫），這種車位由于沒有計算在建筑物的建筑面積內(nèi)，因此無法取得產(chǎn)權(quán)證，除非開發(fā)商繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)證，才能夠合法出售，否則仍然屬于業(yè)主共有。

　　4.三面有護(hù)圍的地上車庫（位）

　　如果開發(fā)商在規(guī)劃時明確了這類車庫（位）有獨(dú)立的用地面積和建筑面積，經(jīng)過房管局審批核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，那么開發(fā)商就可以正常出售。

　　5.地下車庫（位）屬于人防工程

　　還有一類停車位，是人防工程車位，有的是和普通車位在同一樓層，二者并沒有特別明顯的區(qū)別，唯一可以區(qū)分的是，人防工程車位區(qū)域中有厚厚的大鐵門，在遇到災(zāi)害或者戰(zhàn)事時用于提供避難場所使用。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第5條規(guī)定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體講就是，開發(fā)商投資建設(shè)了人防工程車位，所以應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)、收益等所有權(quán)的相應(yīng)全能。而國家也沒有法律法規(guī)禁止開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權(quán)，因此，開發(fā)商有權(quán)對人防車位使用權(quán)做出轉(zhuǎn)讓或出租的處理。不過如果開發(fā)商將人防工程造價納入到公攤物業(yè)中，由全體業(yè)主買單，那么車位就該歸全體業(yè)主所有。

　　6.地下車庫（位）建筑面積未分?jǐn)?/p>

　　如果車位建筑面積未分?jǐn)偅议_發(fā)商取得了產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商就能出售車位，前提是只能出售給本小區(qū)的業(yè)主，但如果跟業(yè)主沒有事先確定，就不一定屬于開發(fā)商了。對這一點(diǎn)，不少城市都有相應(yīng)規(guī)定，比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。” 也就是說如果業(yè)主和開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫進(jìn)行特別約定，車庫也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

　　如何辨別車位產(chǎn)權(quán)情況？

　　這車位的問題還真是多啊，我們購房人該如何辨別車位的產(chǎn)權(quán)情況呢？

　　根據(jù)國家政府公共信息公開的政策顯示，公眾有權(quán)向政府查閱所在小區(qū)的規(guī)劃竣工，購房人可以查閱以下下內(nèi)容來判斷車位產(chǎn)權(quán)情況：

　　1.《土地使用權(quán)出讓合同書》

　　就是查看《土地使用權(quán)出讓合同書》中是否明確停車位是屬于開發(fā)商單獨(dú)出資，為其專有部分，如果沒有明確，那么可以認(rèn)定的是，小區(qū)停車場用地與主體房屋是一個整體，按照國家相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑的出售而自然轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，這種情況下，車位就該歸全體業(yè)主。

　　2.《建筑用地規(guī)劃許可證》

　　可以查看小區(qū)建設(shè)報備中，是否明確了屬于開發(fā)商的“專有車位”，如果沒有的話，車位就屬于小區(qū)公共配套建設(shè)項(xiàng)目歸全體業(yè)主所有。

　　3.《建設(shè)工程竣工測量報告》

　　每個小區(qū)項(xiàng)目完工后，都要進(jìn)行建設(shè)工程竣工測量和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收等質(zhì)量檢測工作，如果地下車庫、半地下室、房屋架空層、設(shè)備用房、公眾通道等沒有計入建筑容積率，其建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)偟劫彿績r款中，停車場應(yīng)屬于全體業(yè)主。

　　以上材料，業(yè)主委員會或者其委托的律師事務(wù)所可持委托證明到當(dāng)?shù)貒烈?guī)劃局、建設(shè)測量部門查閱、復(fù)印本小區(qū)原始備案相關(guān)檔案材料，并且可以以此為依據(jù)向開發(fā)商追回小區(qū)停車場所有權(quán)。

說了這么多，
清遠(yuǎn)泰東驗(yàn)房公司老余想告訴大家：

　　1.小區(qū)車位并不是一定都屬于全體業(yè)主，具體要看住宅相關(guān)建設(shè)文件和購房合同中有無規(guī)定和約定、開發(fā)商是否擁有車位的產(chǎn)權(quán)證，充分了解車位建設(shè)的出資方和產(chǎn)權(quán)情況、當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策規(guī)定后，才能判斷。

　　2.購房人可以持業(yè)主委員會的介紹信，或者委托律師、業(yè)主本人持有效身份證到相關(guān)部門通過查閱《土地使用權(quán)出讓合同書》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程竣工測量報告》等材料，核實(shí)車位產(chǎn)權(quán)情況。

　　3.目前國家對車位的相關(guān)法律還不是很完善，為了自己的合法權(quán)益不受侵害，最好了解了以上1、2的內(nèi)容后，再決定是否買車位，以及是否聯(lián)合業(yè)主進(jìn)行維權(quán)。

（以上資料來源網(wǎng)絡(luò)）

無權(quán)。首先，小區(qū)的人防工程所有權(quán)人是區(qū)民防局。其次，如果民防局給開發(fā)商發(fā)了人防工程使用證，開發(fā)商也只是有權(quán)以車位租賃的名義向車位使用人收取租金，但租期不得超過20年。再次，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，只有物的所有權(quán)人，才有權(quán)處分（出售）物的所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）。

如果負(fù)層是有產(chǎn)權(quán)且屬于開發(fā)商，其出租出售是合法的，但要優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主。如無產(chǎn)權(quán)則歸屬全體業(yè)主所有，可由業(yè)委會授權(quán)其出租，收益歸全體業(yè)主所有。

小區(qū)人防車位沒有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商有權(quán)利賣沒有？

1、國家防空法有關(guān)規(guī)定

城市民用建筑建設(shè)地下人防工事，是開發(fā)商按照國家防空法的有關(guān)規(guī)定建設(shè)的。

根據(jù)防空法的有關(guān)規(guī)定，地下防空設(shè)施是誰投資誰受益。

由于開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證時，人防面積是獨(dú)立的，沒有分?jǐn)偨o業(yè)主。因此，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。

地下人防面積，按照誰投資誰受益原則，開發(fā)商就把這部分面積，劃成車位，增加收益。

二、開發(fā)商能否銷售人防車位

從權(quán)屬角度看，開發(fā)商是不能銷售人防車位的，因?yàn)殇N售后沒有辦法確權(quán)，也就辦不了不動產(chǎn)登記證書。

開發(fā)商為了收回部分資金，緩解資金困難，銷售的人防車位，一般采用的都是簽訂租賃協(xié)議。

由于租賃協(xié)議最長期限不能超過20年時間，就會在租賃協(xié)議中，明確租賃到期后自動續(xù)期，不再支付任何價款。

由于辦不了產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商的銷售行為，其實(shí)質(zhì)就是銷售人防車位的永久使用權(quán)。

人防工程的地下停車位不能買，是違法行為，因?yàn)橐坏袘?zhàn)爭爆發(fā)，人防工程要使用時候，地下的空間都是公有的，其車位不就是公用的了嘛，不要貪圖便宜，而犯錯了，這在人防工程條例中明確規(guī)定了的，不必問而是嚴(yán)格執(zhí)行的；也可以和物業(yè)管理公司聯(lián)系，商量著去租用，在今天這么多的汽車情況下，但明確規(guī)定一旦戰(zhàn)爭爆發(fā)，其租用合同立即停止執(zhí)行，其車位為公用設(shè)施，這些事情發(fā)生，一定要和政府人防工程辦公室申請同意，并且備案后才能使用，如果不同意，那一定不能使用。

有些人防工程是民用和人防共管共用，這些是和平年代，人防工程的地下工程可以民用，一有戰(zhàn)爭必須是人防辦接管，而不是物業(yè)管理公司管理，你說車位還是你的不？肯定是大家共用的，還能私用嗎？所以沒必要說買下自己私用。謝謝。

有的地下車位屬于人防工程。所謂人防工程，是指為了保障戰(zhàn)亂時期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的位于地下的防護(hù)建筑，是國家強(qiáng)制要求配套的建筑，禁止開發(fā)商銷售。依法按照國家和省規(guī)定的比例結(jié)合城市新建民用建筑修建的防空地下室，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實(shí)地標(biāo)注，任何單位和個人不得出售。國家還鼓勵人防工程實(shí)行平戰(zhàn)結(jié)合，必建人防工程可以出租，法規(guī)明確此類“必建人防工程”不得出售。不得出售意味著無法轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，房產(chǎn)部門也不核發(fā)必建人防工程的房產(chǎn)證。一段時期以來，一些開發(fā)商為急于回收成本，受利益驅(qū)使不再按月出租人防車位，改為強(qiáng)行以長期出租或附贈等形式向業(yè)主變相出售人防車位，損害法律權(quán)威和公共利益。當(dāng)然，這里也有一種情況，有些開發(fā)商超出必建義務(wù)還多建了一些人防工程，這些超建人防工程是可以出售并可以取得產(chǎn)權(quán)證的，并且產(chǎn)權(quán)年限與地面建筑相同。

感謝邀請！這個問題我來回答:

其一，人防車位的問題。人防車位的由來，是根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，每個小區(qū)的開發(fā)商在修建房屋時都要修建一定的人防工程。如果不修建的話，就要向國家繳納人防工程異地建設(shè)費(fèi)。所以很多開發(fā)商會把地下停車場的一部分劃為人防工程。這部分相當(dāng)于開發(fā)商需要把產(chǎn)權(quán)移交給國家。那么這部分開發(fā)商就不能出售了。只能用于出租。

其二，小區(qū)地面車位的問題。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)地面車位因?yàn)樵诮ㄖt線范圍內(nèi)，屬于全體業(yè)主共有。因此這些地面車位，開發(fā)商同樣無權(quán)出售。開發(fā)商既然無產(chǎn)權(quán)，其實(shí)嚴(yán)格來說，出租都談不上，只能收一個叫管理費(fèi)的東東。

其三，對于小區(qū)地下車庫內(nèi)除去人防工程的其他車位，現(xiàn)行普遍做法是允許開發(fā)商出售，可以給業(yè)主辦產(chǎn)權(quán)證。其實(shí)這種做法爭議也很大。畢竟地下車庫占用的還是業(yè)主共有土地，且開發(fā)商聲稱的未將地下車庫建設(shè)成本納入小區(qū)整體核算，誰相信開發(fā)商這么道德呢？

人防也能賣嗎？那就不屬于開發(fā)商的東西，賣毛啊！話說回來能賣給誰啊，只能是使用！

以上是律師為大家講解的關(guān)于”開發(fā)商有權(quán)出售人防工程嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。