有預(yù)售證的樓盤安全嗎

相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)了，千萬別買啊！

預(yù)售證只能證明這個(gè)樓盤的手續(xù)是齊全的，可以銷售，但一旦房屋被抵押后，是禁止銷售的，而且在被解壓之前也不能辦理任何手續(xù)。也就是說，抵押后，該房屋的產(chǎn)權(quán)是被凍結(jié)的，暫時(shí)歸銀行所有，任何人都無法辦理任何手續(xù)，除非解凍后辦理。

我們先來了解一下，商品房預(yù)售證是代表什么？取得商品房預(yù)售證之前需要具備什么條件，這個(gè)問題就迎刃而解了！

首先，《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

再有，申請(qǐng)商品房預(yù)售證必須符合以下這些條件：

音頻內(nèi)容：

(一)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;

(二)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書;

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);

(四)，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金需達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;

(五)七層以下(含本數(shù))的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂;七層以上(不含本數(shù))的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程;

(六)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;預(yù)售證開始，所得錢款將經(jīng)銀行監(jiān)管，確保用于后期的工程建設(shè)！

(七)預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

綜上所述，商品房如果已有預(yù)售證，證明開發(fā)商已獲得土地使用權(quán)，并且我們交的錢款是受銀行監(jiān)管的，所以現(xiàn)在惠州這邊就是新房出售必須取得預(yù)售證以后，房管局查的很嚴(yán)，預(yù)售證的房子基本不會(huì)爛尾，也保證購房人的經(jīng)濟(jì)安全！更多問題歡迎關(guān)注我私聊！

不一定。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

我國物權(quán)法第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

可見，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)告登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。

備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。

在沒有辦理預(yù)告登記的地方如何保護(hù)購房者的合法權(quán)益呢?首先，應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理;最后，各地房屋管理部門應(yīng)貫徹落實(shí)好我國物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預(yù)告(售)登記，對(duì)逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場的管理，減少類似糾紛的發(fā)生。

簽訂房屋買賣合同的注意事項(xiàng)

1、 嚴(yán)格審查合同對(duì)方當(dāng)事人的主體資格和履約能力

認(rèn)真審查對(duì)方當(dāng)事人的主體資格及履約能力是防止因合同陷阱受害的有效措施，審查內(nèi)容主要包括：

(1)對(duì)方主體性質(zhì)是否為房屋產(chǎn)權(quán)人;

(2)簽訂合同的人是否有合法授權(quán);

(3)當(dāng)事人使用的印鑒、證明等是否真實(shí);

(4)房產(chǎn)證上的信息與當(dāng)事人描述得是否相符。

2、在合同條款上注意防漏補(bǔ)缺

合同內(nèi)容應(yīng)力求完備，特別是用語需準(zhǔn)確、清晰。若為買方，對(duì)貨物交付時(shí)間、地點(diǎn)、方式等應(yīng)力求清楚、準(zhǔn)確;若為賣方，要特別注意交付標(biāo)的物的時(shí)間、地點(diǎn)、買方付款的時(shí)間及方式、合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的條件等。

3、利用擔(dān)保條款保障權(quán)益

利用合同擔(dān)保保護(hù)自己的利益是當(dāng)事人經(jīng)常采用的手段，擔(dān)保方式主要有保證、抵押、質(zhì)押、定金等，在涉外買賣合同中則更多采用備用信用證、保函方式。

另外，如果出售方用具有瑕疵的標(biāo)的物來履行合同，本質(zhì)上是不履行合同或履行合同不符合約定的行為，故屬于違約行為，出售方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而且該種責(zé)任的承擔(dān)可能比違約責(zé)任更趨嚴(yán)格。

4、求避免貪小便宜、急功近利等心理弱點(diǎn)

不要盲目從眾或貪圖價(jià)格優(yōu)惠及其他誘惑，以免買到存在隱蔽瑕疵的房屋。如果你看到某房源信息上標(biāo)有“急售”等類似的字眼，那就要小心了，因?yàn)檫@房子可能有問題，問清楚再?zèng)Q定是否購買。

以上是小編對(duì)于房屋買賣合同備案后就安全了嗎問題做出的詳細(xì)回答。可見，房屋買賣合同備案是一種行政管理的行為。房子登記備案之后并不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。所以，房屋買賣合同備案后不一定安全，還存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。所以，小編在這里叮囑大家，在房屋買賣合同備案登記后，一定要及時(shí)申請(qǐng)房產(chǎn)證以及土地使用證。

作為從業(yè)者可能見得比較多吧，我可以很明確告訴你，就算拿了五證一書也一樣可能出現(xiàn)爛尾，我所在的城市就有這樣的例子，拿了幾棟預(yù)售后開發(fā)商資金鏈斷裂，已經(jīng)爛尾了三四年。

一般來說，小開發(fā)商開發(fā)樓盤爛尾的可能性要高于大企業(yè)尤其是品牌開發(fā)商。大開發(fā)商的融資渠道和能力更強(qiáng)。而小開發(fā)商真實(shí)的實(shí)力和資金狀況外界很難摸清。

由于現(xiàn)在很多地方都要求“購房人所繳納的新建商品房預(yù)售資金，必須全部直接存入商品房預(yù)售許可證、商品房預(yù)售合同載明的監(jiān)管專用賬戶。”所以卷款潛逃現(xiàn)象少了，但資金鏈斷裂這種事情就很難控制。如果這個(gè)兩棟樓的開發(fā)商資金狀況和社會(huì)信譽(yù)比較好，也是可以購買的。

看來最近都不看新聞，西安一個(gè)開發(fā)商起訴自己無預(yù)售許可證賣房，請(qǐng)求法院判決銷售合同無效，客戶方收到仲裁通知書都蒙了，主簽的協(xié)議無效，傻子都能看明白，房漲錢了開發(fā)商反悔，試問一下，你是想漲錢開發(fā)商反悔，還是降價(jià)你反悔開發(fā)商不搭理你？還是找正規(guī)的樓盤買吧

在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，簽訂認(rèn)購書，現(xiàn)在要求返還五萬定金退房可以。律師意見：無預(yù)售許可證的情況下，合同不生效，你有權(quán)要求退房退款并要求賠償金

我們?cè)谧稍円恍潜P的情況時(shí)，經(jīng)常會(huì)聽到售樓人員這樣的介紹：“我們這個(gè)樓盤現(xiàn)在在排號(hào)階段，預(yù)計(jì)2個(gè)月后開盤，開盤的價(jià)格估計(jì)在多少多少。您可以先交排號(hào)費(fèi)多少錢，我們現(xiàn)在已經(jīng)排到多少多少號(hào)了。”

?

這個(gè)排號(hào)費(fèi)，當(dāng)然，有的把它叫做誠意金、會(huì)員費(fèi)、認(rèn)購費(fèi)，等等，其實(shí)，性質(zhì)都是一樣的，都是在樓盤開盤以前，或者說在還沒有取得預(yù)售許可證的情況下，所收取的費(fèi)用。這個(gè)費(fèi)用，過去大概在5000元至1萬元左右，現(xiàn)在，據(jù)說有的樓盤已經(jīng)是10萬、8萬了，甚至有的樓盤是坐地起價(jià)，昨天是5萬，今天10萬，明天還可能漲到15萬，給購房者一種分秒必爭的感覺。

?

而售樓人員所承諾的開盤時(shí)間、開盤價(jià)格，都是口頭承諾，沒有憑證，而且基本都不能兌現(xiàn)。而如果該樓盤遲遲不能開盤，或者開盤價(jià)格高于收取排號(hào)費(fèi)時(shí)所承諾的價(jià)格，購房者不想再買房了、要求退還這個(gè)排號(hào)費(fèi)時(shí)，往往退款的障礙重重、退款的周期很漫長。

?

對(duì)于開發(fā)商來說，收取排號(hào)費(fèi)，其實(shí)就是他們?nèi)﹀X、以及營銷的一個(gè)伎倆，能夠無息的、無償?shù)恼加么罅康馁Y金，還可以營造熱銷的假象，同時(shí)試探房價(jià)、抬高房價(jià)。

?

那么，法律對(duì)于購房“排號(hào)費(fèi)”的問題是怎樣規(guī)定的呢？

?

《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》都明確規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房；未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售；不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。違者，由房地產(chǎn)開發(fā)的主管部門處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以罰款。

?

可見，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，簽訂預(yù)售合同或者銷售合同，或者收取任何形式的預(yù)訂款項(xiàng)，都是非法的、無效的。購房者可以要求房產(chǎn)商無條件予以退還。當(dāng)然，如前所說，退款的過程可能會(huì)大費(fèi)周折。

?

所以，最好的做法是，不要讓開發(fā)商圈錢的企圖和所謂營銷的伎倆得逞，不繳納所謂的“排號(hào)費(fèi)”，不去助長開發(fā)商的玩弄購房者于股掌之間的為所欲為的卑劣氣焰。

你好，很高興為你服務(wù)！因?yàn)槲掖蠼憔褪亲鰳潜P開發(fā)的，也就是所謂的開發(fā)商，我在公司主要就是負(fù)責(zé)五證辦理和建立樓盤的工作，預(yù)售證也就是五證出證的最后一個(gè)證，那也就是說明開發(fā)商的手續(xù)是齊全的，辦理房產(chǎn)證還需要國家有關(guān)部門驗(yàn)收，出局竣工驗(yàn)收合格證書，然后拿著開發(fā)商的五證以及繳稅證明，就可以去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)證了。

現(xiàn)在和開發(fā)商簽的合同都是網(wǎng)簽合同，所謂的網(wǎng)簽合同就是說明開發(fā)商要在網(wǎng)上備案成功后才可以簽，如果開發(fā)商手續(xù)不齊全，房管局也不敢給他們辦理網(wǎng)簽手續(xù)，所以，你在買房子的時(shí)候一定要問開發(fā)商可不可簽網(wǎng)簽合同，如果不可以那就要謹(jǐn)慎了。

不過，現(xiàn)在國家對(duì)房地產(chǎn)的管控特別嚴(yán)格，只要開發(fā)商五證齊全那就說明問題不大，不過有些樓盤為了買房子，也有可能做個(gè)假的預(yù)售許可證讓客戶看，總而言之一定要多問多觀察！謝謝！

以上是律師為大家講解的關(guān)于”有預(yù)售證的樓盤安全嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。