建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)有三種，分別是專有權(quán)性質(zhì)、共有權(quán)性質(zhì)以及成員權(quán)性質(zhì)。它們各自定義不同，使用的范圍也不同。對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，比較權(quán)威全面的就是《中華人民共和國物權(quán)法》。律師365的律師建議您，物權(quán)法涉及生活的方方面面，平時(shí)在生活之余讀讀物權(quán)法，對自己和身邊的家人都是有益處的。

你好，這是一個(gè)極其簡單的物權(quán)法問題，一、法律上建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有就相同之處是兩者都是民事權(quán)利中的物權(quán)類型，同屬支配權(quán)；二、法律上建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有區(qū)別的在于，雖然都符合一物一權(quán)的法律原則，但內(nèi)容不盡相同，1、建筑物區(qū)分所有權(quán)是一人獨(dú)自享有一個(gè)物的所有權(quán)，但一物三權(quán)利，包括專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及共有部分共同的管理權(quán)；2、共有是數(shù)人對一物共同享有一個(gè)所有權(quán)，包括按份共有和共同共有兩種形式；法律依據(jù)請查看中華人民共和國物權(quán)法。

1.因?yàn)槲餀?quán)法中有一種特殊規(guī)則，叫做“添附”，用來處理相關(guān)情形下的物權(quán)的分配和不當(dāng)?shù)美c侵權(quán)責(zé)任的問題。

添附的體系中，分為物之結(jié)合和物與勞務(wù)之結(jié)合（此處不展開）。

物之結(jié)合分為附合與混合。

2.附合：結(jié)合的程度要達(dá)到形成合成物的程度，是一種重要成分：非經(jīng)毀損或付出巨大成本不可分離。若是存在主導(dǎo)成分，則附合物之物權(quán)應(yīng)歸主導(dǎo)成分的所有權(quán)人所有。

3.混合：相互混雜難以識別彼此。如貨幣的混合。適用動產(chǎn)附合規(guī)則。

4.二者區(qū)別：

附合可以是：（1）動產(chǎn)+動產(chǎn)、（2）動產(chǎn)+不動產(chǎn)；

而混合只能是：（3）動產(chǎn)+動產(chǎn).

在（2）時(shí)，物權(quán)歸不動產(chǎn)物權(quán)人所有；在（1）（3）時(shí)，物權(quán)歸屬以按份共有為原則，以一方所有為例外。

5.此外，二者發(fā)生不當(dāng)?shù)美c侵權(quán)責(zé)任時(shí)，適用的規(guī)則也不同。有人感興趣的話我再說吧。

物權(quán)法里對建筑物區(qū)分所有權(quán)里規(guī)定的權(quán)利是只包括專有部分所有權(quán)、共有部分所有權(quán)和因共同關(guān)系產(chǎn)生的社員權(quán)三種權(quán)利。但實(shí)際生活中確實(shí)存在著共有部分的專有使用權(quán)。專有使用權(quán)是指由特定的人對共有部分享有的排他性的使用權(quán)。他的確定應(yīng)以合同的形式約定，一是以開發(fā)商與業(yè)主購買建筑物時(shí)的合同進(jìn)行約定，如業(yè)主購買映業(yè)主共享的車庫。二是業(yè)主大會同意與第三人或者其中的一個(gè)業(yè)主簽署專有使用權(quán)進(jìn)行約定。

此題司法部答案為ABD.很多人認(rèn)為有爭議，但我認(rèn)為其實(shí)很容易理解。1、根據(jù)題目交代，甲乙丙丁對整棟樓房形成建筑物區(qū)分所有。各自對其專有部分享有專有權(quán)，共同對共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)。2、根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，建筑物的外墻、屋頂?shù)葹闃I(yè)主共有。同時(shí)，《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”。據(jù)此，除業(yè)主大會另有決議，利用外墻所得廣告收入為業(yè)主共有。3、對于三層與四層間的樓板，是大家認(rèn)為有爭議的地方。一說由全體業(yè)主共有，一說由三樓和四樓業(yè)主共有。本人支持后一觀點(diǎn)：應(yīng)當(dāng)由三樓和四樓的業(yè)主共有。這層樓板應(yīng)由三樓和四樓業(yè)主共同利用和共同管理。三樓屋頂裝燈時(shí)，不得將其打穿；四樓鋪木地板時(shí)，也不得將其打穿，三、四樓之間直接相互影響。重大修繕，三樓四樓必須協(xié)商解決。而做這一切，完全沒有一樓的事（不同于承重墻，樓道等共有部分）。即使三樓將屋頂開個(gè)窗，或加個(gè)快捷樓梯(三樓與四樓直達(dá)），也只須四樓的同意，無關(guān)一樓業(yè)主的事。4、這層樓板，如果認(rèn)為是全體業(yè)主共有，那就麻煩了。根據(jù)《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定，如果認(rèn)為四層樓板是整棟樓業(yè)主共有，那么，四樓用戶將其房屋出租所得收益，還得拿出一部分來，全體業(yè)主共同受益。這顯然不合理。5、另外，四樓租金也無須與三樓共收益，一方面，他們不同于整棟樓業(yè)主；另一方面上下兩層所得收益，各自獲益，各不相干，有利于簡化法律關(guān)系。要不然，上下兩層一點(diǎn)收益就得互相分享，會讓生活和法律都變得無比繁瑣。故而，上下兩層也不相互分享收益。重大修繕除外。所以，我認(rèn)為這題B選項(xiàng)是沒有爭議的。6、本題答案有瑕疵的是D選項(xiàng)。（D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意。）根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條和《物權(quán)法》第76條之規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，應(yīng)經(jīng)“雙簡單多數(shù)決”表決通過，形成有效的決議。即“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。本題中一共只有4位業(yè)主，只要其中的3個(gè)人同意即可，不需要4個(gè)人一致同意即可。

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是《物權(quán)法》專門為業(yè)主規(guī)定的權(quán)利，它是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的專有權(quán)，對電梯、綠地等共有部分享有的共有權(quán)，以及因共有關(guān)系所形成的成員權(quán)的結(jié)合。建筑物區(qū)分所有權(quán)不是一種單一的所有權(quán)，而是一項(xiàng)復(fù)合型權(quán)利，它由三部分構(gòu)成，即專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和成員權(quán)。專有部分的所有權(quán)，是指業(yè)主對構(gòu)造上能夠明確區(qū)分、具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分享有的所有權(quán)，如自有房屋的內(nèi)部空間。共有部分的共有權(quán)，是指業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、外墻面等享有的共有的權(quán)利。成員權(quán)，是指業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

業(yè)主的專有權(quán)　　專有權(quán)是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。所謂專有部分，是指在建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性的部分，它是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)。一般認(rèn)為此種專有權(quán)在性質(zhì)上屬于空間權(quán)。　　區(qū)分所有建筑物的專有部分屬于不動產(chǎn)，其權(quán)利變更適用于不動產(chǎn)的規(guī)定。該專有部分在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以由業(yè)主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，但是業(yè)主對專有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。專有部分的修繕、管理和維護(hù)，由業(yè)主為之并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。　　業(yè)主的共有權(quán)　　共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在沒有約定時(shí)，各個(gè)人的共用部分應(yīng)依業(yè)主專有部分所占的比例定之。　　建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有整體性。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑在整體的建筑物上區(qū)域所有的所有權(quán)形式。

2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容具有多樣性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)（成員權(quán)）三個(gè)部分組成。

3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的本身具有統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權(quán)不是權(quán)力的組合，而是一個(gè)獨(dú)立、統(tǒng)一、整體的權(quán)利。

4、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)具有主導(dǎo)性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人擁有了專有權(quán)就必然擁有共有權(quán)、管理權(quán)。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。