一、離婚協(xié)議的法律性質(zhì)

離婚協(xié)議在本質(zhì)是屬于合同，基于契約精神有約必遵守履行。依照我國民法總則第一百三十六條 民事法律行為自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 行為人非依法律規(guī)定或者未經(jīng)對方同意，不得擅自變更或者解除民事法律行為。

離婚協(xié)議需要到民政婚姻登記機(jī)關(guān)審核，符合法定條件給予發(fā)放離婚證時生效。否則只成立未生效。若雙方拿到了離婚證而沒有辦理房屋過戶登記，雙方形成約定的合同之債，則需要繼續(xù)履行離婚協(xié)議內(nèi)容。依照我國民法總則第一百七十六條 民事主體依照法律規(guī)定和當(dāng)事人約定，履行民事義務(wù)，承擔(dān)民事責(zé)任。

二、產(chǎn)權(quán)認(rèn)定

辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記屬于物權(quán)行為同時也是履行約定合同內(nèi)容的行為。根據(jù)物權(quán)和債權(quán)相分離理論，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)變更實(shí)行登記公示主義，依照我國物權(quán)法第九條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 　依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。因此結(jié)合本案房屋未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)變更，產(chǎn)權(quán)仍屬于原所有人。

三、維權(quán)途徑

1 、 若另一方不履行離婚協(xié)議內(nèi)容，在沒有取得離婚證的情況下，雙方?jīng)Q意離婚則只能走訴訟離婚程序，由法院裁判。依照我國物權(quán)法第二十八條　因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

2、若已經(jīng)取得離婚證，雙方協(xié)商解決協(xié)商不成則以物權(quán)糾紛為由到法院起訴，由法院裁判。

對夫妻而言，毫無疑問，產(chǎn)權(quán)以離婚協(xié)議的約定來認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

但是離婚協(xié)議不是合同，根據(jù)相關(guān)司法解釋，離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。

所以，對夫妻雙方而言，房屋未過戶的，產(chǎn)權(quán)仍應(yīng)以離婚協(xié)議的約定認(rèn)定。

但這只是對夫妻雙方而言的。

對夫妻以外的人，問題就復(fù)雜了

1、如果房屋原來登記在丈夫名下，離婚約定由妻子所有，在這種情況下，如果不過戶，男方將房子賣了并過戶給他人的話，買方如果確實(shí)不知道雙方離婚的約定，則適用善意第三人制度，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到買方，妻子只能要求丈夫返還賣房所得。因?yàn)槲餀?quán)法定原則決定了，經(jīng)過登記公示的權(quán)利優(yōu)先級，高于未經(jīng)過登記公示的

2、房屋原來登記在雙方名下，不過戶的，獲得產(chǎn)權(quán)的一方可以出售，但是無法過戶。還是那個道理，不動產(chǎn)嚴(yán)格執(zhí)行物權(quán)法定，產(chǎn)權(quán)人姓名未變更的，出售房屋仍應(yīng)取得雙方同意。

3、如果房屋不過戶，另一方因?yàn)閭鶆?wù)問題，法院來強(qiáng)制執(zhí)行，取得產(chǎn)權(quán)但未過戶的一方，提出執(zhí)行異議，法院能否支持，這個還真不好說。

如果是已經(jīng)在民政部門辦理離婚登記，并在民政部門已經(jīng)備案的離婚協(xié)議中明確約定了，房產(chǎn)的歸屬，那就是離婚協(xié)議履行的問題了。離婚協(xié)議約定對房產(chǎn)來說，只是發(fā)生了債權(quán)上的效力，也就是說，只要房屋沒有辦理過戶登記，那房屋的所有權(quán)還是推定屬于現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)人。如果對方反悔，不履行離婚協(xié)議約定，你可以起訴要求對方履行協(xié)議，辦理過戶登記。